2023年房地产市场集中度分析报告
2023年4月
目录
1、政策环境.......................................................................................... 错误!未定义书签。
2、集中度加速提升............................................................................ 错误!未定义书签。
二、房地产行业龙头企业的竞争优势....................... 错误!未定义书签。
1、融资优势.......................................................................................... 错误!未定义书签。
2、区域深耕.......................................................................................... 错误!未定义书签。
3、运营效率.......................................................................................... 错误!未定义书签。
三、房地产行业集中度发展趋势 ............................... 错误!未定义书签。
1、海外集中度提升始于市场饱和期 ............................................ 错误!未定义书签。
2、龙头企业保持扩张节奏 .............................................................. 错误!未定义书签。
3、一二线城市率先集中................................................................... 错误!未定义书签。
一、房地产行业集中度加速提升
2023年被我们称为行业集中度加速提升元年，经历了行业冰点的转折，因融资能力以及企业背景的差异，龙头企业相对与中小企业的优势日趋悬殊。我们曾指出，在行业政策环境明显改善的情形下，行业集中度提升速度趋缓，相反在政策调控时期，则会加速行业集聚。对于房地产调控持续已是市场一致预期，在市场经历了半年多的复苏期后出台的新国五条进一步强化了这一预期，因此至13年一季度末，房地产行业强者愈强的格局愈发显著，且我们认为这一趋势将随整个房地产行业利润中枢下移而持续。
1、政策环境
3月底新国五条的出台表明管理层对于房地产成交持续回暖、价格回升态势的警示。除了对于既定政策从严执行的要求之外，以调整二手交易环节个税缴纳方式以提升持有环节成本。我们认为一旦严格执行中期而言对于投资性需求的影响不可忽视。信贷方面自去年三、四季度出现流动性放松，在此带动下房价也从而出现明显上行趋势。但近期包括上海等各地已经出现信贷收紧现象，同时银监会8号文件的出
台也极有可能释放融资成本见底信号，多方角力再次说明行业利润中枢下移的方向仍然未变；在此趋势下，龙头企业的规模化仍是确定性最高的机会。
房地产利润2、集中度加速提升
从2023年至13 年一季度数据来看，龙头企业的市场占有率提升速度进一步加快。2023年TOP10 销售额市场占有率11.5%，提升1.5 个百分点，而13 年一季度TOP10 市占率提升至14.9%，即比2023年上升3.4 个百分点。相对于08、09 年时期占有率提升一倍，同时TOP10 以及TOP20 销售额门槛同比近乎翻倍。
经历了11 年16 家企业退出房地产市场的高峰，2023年房地产行业的并购仍然十分活跃，2023年至今又有多家A 股上市房企退出房地产行业，包括万方发展以及绿景控股，此外中茵股份进行定增为非地产项目再融资以褪去地产属性——行业两极分化特征明显。
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