房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算
1、含义：为了有效衡量房地产开发投资的经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、
销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果的评
价指标的过程，称之为经济测算。
2、基本流程：测算前提和限制条件的确定、开发成本构成分析、开发资金的投入安排、物
业面市时间和价格的确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。
二、房地产开发成本构成：
通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、
主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、
不可预见费用（包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的
准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收和规费）。
2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。
三、土地增值税
1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为
30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率
（1）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
A、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
B、计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
（2）土地增值税实行四级超率累进税率：
A、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；
D、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
（3）简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数
的简便方法计算，具体公式如下：
A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％；
B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％，土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
D、增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。
备注：公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
4、预征土地增值税：开发一个项目获得的利润部分，这部分利润将按一定比例缴税，原本
土地增值税是在项目结束后征收。但目前我国的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实
际销售收入所得，清算应纳所得税额。
四、经济测算的评价体系
1、资金的时间价值使得经济测算的评价体系指标分为两大体系，即静态和动态。
（1）不考虑资金时间价值——静态指标
A、包括税前成本利润率、税后成本利润率、税前投资利润率、税后投资利润率；
B、静态指标适用于销售类物业的项目，如住宅、商铺等物业类型的经济评价。
（2）考虑资金时间价值——动态指标
A、包括财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期；
B、静态指标适用于经营类物业的项目，如酒店、集中商业等和开发周期较长的项目经房地产利润
济评价。
2、利润率和成本利润率
（1）都属于盈利能力指标，利润率是反映利润与收入净额的配比关系，成本利润率是反映
利润与成本费用的配比关系。
（2）税前成本利润率=利润总额/总投资
（3）税后成本利润率=净利润/总投资
（4）投资利润率：又称投资收益、投资报酬率（ROI），是指达产期正常年度息税前利润
或年均息税前利润占投资总额的百分比。
其计算公式为：投资利润率（ROI）=年利润或年均利润/项目总投资×100%（投资总额=原始总投资+资本化利息）
3、财务内部收益率（FIRR）
（1）定义：项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力
的主要动态评价指标。
（2）财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，也反映了项目成本和
效益相抵后的报酬率，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收
益率时，项目可行。
4、财务净现值（FNPV）
（1）定义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现
金流量折算到开发活动起始点的现值之和。它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济
指标，主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。
（2）财务净现值是评价技术方案盈利能力的绝对指标。当FNPV>0时，说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利外，还能得到超额收益；当FNPV=0时，说明该方案能够满足基准收益率要求的盈利水平，该方案在财务上是可行的；当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率要求的盈利要求，该技术方案不可行。
（3）优点：考虑了资金的时间价值，并全面考虑了整个计算期内的现金流量的时间分布的
状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观；
缺点：必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较
困难的；特别是在互斥方案中更应注意，若互斥方案的寿命不等，就不能反映该方案的使用效率、经营成果、收益大小和资金的回收速度。
5、动态投资回收期（Pt）
（1）定义：是净现金流量累计现值等于零时的年份，反映了方案的抗风险能力。
（2）与静态投资回收期的区别：
A、动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来
推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。
B、动态投资回收期要比静态投资回收期长，原因是动态投资回收期的计算考虑了资金
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