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Research on Risk Prevention and Control of Capital Chain of Real Estate Companies ——Take Longhu Group as An Example
——以龙湖集团为例
文/钟璐瑶 李建忠
在我国，房地产企业是几大支柱型企业之一，一
直受到国家政府的密切关注。国家的一系列紧缩性政
策影响房地产市场的整体环境，导致其呈现不容乐观
的局势，但地方政府过度投资房地产的行为得到了有
效的抑制，也减缓了地方政府对土地和房屋投资开发
的增速。另外，房地产行业作为资金导向型企业，具
有资金要求巨大、现金流波动程度高、强周期性、盈
利滞后于现金流等特征，一般企业的自有资金无法满
足其日常经营发展所需，所以房地产企业需要从银行
或其他信托机构等多种渠道进行融资，易受多个不可
控因素的影响，从而造成资金链的损坏。
2014年3月至2021年4月，浙江、江苏、安徽、湖
北、陕西等多个地区的十多家中小型房地产企业因资金
链断裂而面临破产的危险。究其原因，一是新一轮宏观
调控，信贷收缩、降价潮等市场环境变化加剧了融资困
难，二是房地产企业内部战术及决策方面的失误和管理
的混乱。表1为2020年部分地区房地产调控政策。
房地产企业的资金链
房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目
开发及交付使用，再到销售回款，最后支付外部融资
成本的一个反复循环的过程。
房地产企业资金链的重要性
房地产企业往往几个项目同时进行，以期为单位
进行修造，资金投入巨大、投资时间长、投入集中，
表1 2020年部分地区房地产调控政策
房地产行业在中国的国民经济中占有重要地位，
其扩张方向不仅关系到房产行业本身，也紧密关系到
国家财政和经济秩序的。房地产行业对资金需求
量极大，而我国房地产企业破产的主要原因即资金链
断裂，因此，对房地产行业的融资风险的有效控制在
国家金融秩序和经济发展方面都发挥着重要作用。房
地产企业更应注重资金管理和资金风险，重视资产分
布均值，严格把控营运资金周转期和应收账款周转
期，优化自身资本结构和融资方式，建立完善的风险
预警系统，缓解资金压力，为社会稳定做出贡献。
International Financing
June 2021 国际融资
期间波动因素较多，所以资金链在房地产企业开发运营过程中显得尤其关键。
资金需求量大。房地产企业作为土地和建筑物的中间物，与土地和建筑物三者并存发展。房地产行业的独有特征使得房地产开发行业必须投入大量资金以确保其正常运营。随着房地产投资的热度上升，大部分热门城市及地区拿地资金往往可以达到千亿元。站在融资学的角度来看，金融组织机构对开发商的资金筹募要求是占总数的35%以上，否则一旦资金链断裂，对项目发展会造成不可挽救的影响。
现金占用周期较长。因为房地产企业具有资金占用周期较长的特征，所以在一系列手续中很难做到根据开发节点来完成。根据当前的抵押政策，商业抵押付款要等到竣工完成，这使得房地产行业的投资回收期延长。房地产企业的开发时间长，现金流周转速度慢，影响项目进度，导致企业财务成本增加。
现金流分布不均匀。在开发房地产项目的过程中，资金投入和支出存在显著的不一致性且布列范围不平均。从投入初期至销售回笼这段时间较长，没有足够的资金就无法推动项目进程，所以必须保证资金供应到位，有效缩短运营周期，减少资金占用率。
房地产企业资金链的相关预测
房地产企业须实时注意国家和当地政府发布的相关政策及市场变化等信息，并采取合理措施加以应对，做好企业资金链未来可能面对的风险的防范措施。
房地产企业融资方式及风险成因
房地产企业融资方式
上市融资。上市融资分为直接上市和间接上市。直接上市的融资额数目较多，且以此募集的资金能够作为注册资本供企业一直使用，没有强制要求的归还日期，但融资要求较多，不易获得融资。间接融资是通过金融组织为中介，由最终借债人向最终放款人进行的融资活动。
债券融资。企业根据既定流程发放企业债券，规定于固定时期内归还本钱支付利息。房地产债券利润较大，可在规定期限内收回本金和利息，资金成本低，具有财务杠杆作用，有较强的安全性和流动性。
房地产投资信托。房地产投资信托指信托组织通过制订信托投资计划，和入股方签署相关信托投资合约，经过刊行股票、信托受益权证等方式收取委托入股方的资金，完成房地产抵押贷款投资或者房地产开发投资，并邀请正规组织和职员实行有形的经营管制
的一类资金信托投资方法。
风险成因
人口增长、居民收入增加。1998—2018年，全国
住宅均价由1854元/平方米上涨至8544元/平方米，上
涨接近5倍。其主要问题：一是人口增长，中国整体
人口数量的增加以及城市化率的提高。两次婴儿潮的
出生人口在过去20年逐渐成家立业，有了购房需求，
使得房屋紧缺导致房价飙升。二是居民收入的增加，
随着国家经济的持续发展，我国一跃成为全球第二大
经济体，国民生产总值从1998年的8.5万亿元上涨到2019年的99万亿元人民币。经济的上升伴随着房价的
飙升，而房地产的发展也加快了国家经济的增速，房
地产与国民经济在一定程度上呈现良好的促进关系。
泡沫风险的压力、房地产调控不力。由于房地产
经济自身利润较高，吸引了大量资本涌进房地产行业
投资，而房地产企业的大额利润又促进了更多资金的
流入，加剧了房地产经济的泡沫风险。此外，我国房
地产经济调控着重于抑制居民需求等方面，给居民带
来房地产供应一向短缺的感受，进而造成恐慌，导致
了房价的持续上涨。
龙湖集团资金链风险分析
龙湖集团于1993年在重庆成立，业务包括地产开发、商业运营、长期租房、智慧服务、房屋租售、房
屋装修六大主航道业务。
龙湖集团资金链概述
截至2020年6月，龙湖集团综合借贷为1685亿元，平均借贷成本4.5%，平均贷款年限为6.45年，净
负债率为51.4%，资产负债率75.8%，库存现金784亿元。从2015年开始，龙湖集团一直在控制降低平均借
贷成本，2017年上半年开始平均借贷成本低于5%。
此后一直稳定在4.5%左右。
在海外债券发行方面，龙湖集团2020年上半年发
行30亿元住房租赁专项公司债券和28亿元公司债券，
期限在5年到7年之间，票息在3.55%到4.20%之间。另外，龙湖集团在发行6.5亿美元优先票据，期限在7.25年到12年之间，票息在3.38%到3.85%之间。
龙湖集团还根据市场环境展开补血活动，包括2017年龙湖集团在上海证券交易所成功通过预审核，
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42得到中国证监会审核批准给予刊行总规模不超过50亿
元的公募住房租赁专项债券，2018年发行第一期30亿
元的五年期住房租赁专项公募债券，和中国工商银行
共同开启“冠寓租房分期”项目，等等。
龙湖集团资金链可能存在的风险
龙湖集团现存的融资方式主要是商业信用、银行借
款和股本融资等。但企业在发展的过程中可能产生部分
局部、暂时的融资不足的情况，如对资金的需求量较大
等，进而会在某些方面影响到现金流的稳定性。
龙湖集团以房地产开发为主，但产品质量在近年来
频繁受到消费者的质疑，其投资开发的多个商品房项目
涉及质量、虚假宣传、欺诈消费者等问题。产品质量问
题直接影响企业的核心竞争力，产品的购买量和售后服
务也直接影响企业的资金流，进而影响公司的利益。
龙湖集团资金链风险防控措施
优化资本结构
在房地产行业融资一直持续压缩的情况下，龙湖
集团连续完善其债务结构。在债务结构方面龙湖集团
基本维持稳定状态，相较于短期债务，长期债务占据
更高的比重。根据龙湖集团2019年财报以及2020年财
报可以看出，截至2020年中期，龙湖集团短期负债为
172.1亿元，长期负债为1318.1亿元，长短债务比为
7.7，在行业内处于较高水准。在偿债能力和流动性这
里，龙湖资金流充足，可以正好抵消短期负债。截至
2019年末，龙湖集团现有资金是782.6亿元，一年内
到期债务是人民币172.1亿元，占据总体债务的比率为
9.8%，借债总额为1763.4亿元，资金短债比为4.55，
但2019年龙湖集团完成经营性收入157.5亿人民币，正
好相当全部利息流出。
优化融资方式
在融资方面，龙湖集团及时调整融资战略，在资
本市场实现境内外债券的优先发行，并确定“持商
房地产利润业”战略和轻资产模式，以此减少房地产市场影响波
动、降低投资成本，获取能够作为新项目发展资本金
的资金。
建立资金链风险预警系统
房地产项目资金链风险预警是以企业融资风险为
对象，对融资风险进行监督与检测、辨别、测评、预
先警告和预先防控。不健全的法律制度、不完整的市
场经济体制、尚未有效建立起来的社会信用体系和企
业内部尚不完善的管理制度等，都是导致企业发生各
种财务问题从而引发资金链断裂的因素。通过建立
资金链风险预警系统可以准确判断公司所处的财务环
境，从而采取积极有效的风险管理措施来避免风险。
企业建立的预警系统主要包括企业对外经营现金
流量预警、对外经营货币资金预警、对外经营资金链
综合分析预警等。对于龙湖集团而言，应该重视以下
方面的资金链风险预警系统的建立。
投资规划和预算：对于投资方案的收益和风险进
行详细的分析和预算，追求稳定的扩张速度和清晰的
战略规划，防止扩张过快导致的低抵抗风险能力，尽
量选择高收益低风险的方案进行投资。
加强对应收款项的控制：建立客户资信调查管理
制度，根据客户的资信度进行不同制度的应收款项的
收费，减少拖欠债务情况的产生；考虑企业风险的驱
散，防止应收款项过于集中；制定应收款项回收责
任制，防止房产中介和销售人员为完成绩效而强销盲
销，以实际收到的货款数量作为销售部门的考核指
标，以此减少坏账损失给企业带来的危害。
充分发挥内部审计的作用
内部审计要熟悉集团文化、管理风格、控制程序
等方面，了解各项业务活动的关键控制点所在，确保
集团经营活动的效果性和效率性、财务报表和财务信
息的可靠性、资产的安全性，充分发挥其在企业内部
控制制度的设置和运行的积极作用。
结语
资金管理和资金风险是所有企业所关注的要点，
而对于房地产企业来说，稳定的资金链尤其重要。而
资金链的不稳定现象又包括许多因素，如资金管理不
到位，资金风险控制措施不当等，这些不稳定现象都
会给企业带来致命的打击。所以，房地产企业更应注
重资金管理和资金风险，重视资产分布均值，严格把
控营运资金周转期和应收账款周转期，优化自身资本
结构和融资方式，建立完善的风险预警系统，缓解资
金压力，为社会稳定做出贡献。
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