欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》
2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。
第16讲  收益法(2)
第三节  净收益
一、净收益测算的基本原理
  收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。
(一)、基于租赁收入的测算净收益
基于租赁收入的测算净收益公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用
      ＝有效毛收入－运营费用
其中：
净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。
潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。
    潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平
其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入
收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。
有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。具体的原因见教材P285页。
运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。
净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即：
      净收益率=1-运营费用率房地产利润
(二)、基于营业收入的测算净收益
  当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。按营业收入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者正常的利润(为劳动创造的，而
不是房地产产生的)。应注意的是按租赁收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益。
    注意：净收益是房地产本身产生的收益。
二、不同收益类型房地产净收益的求取方法
不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3)自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产。
(一)、出租型房地产的净收益求取方法
出租型房地产的净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用
租赁收入＝租金收入＋租赁保证金或者押金的利息收入
具体测算过程参加教材P287页。
(二)、营业型房地产净收益的求取方法
    营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分开。
(1)商业经营型房地产的净收益求取
商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)工业生产型房地产的净收益求取
    工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
(3)农地的净收益求取
农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、农业税、农业利润等。注：农业税已取取消，不再扣除。
(三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取
自用或尚未使用房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或者暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分。写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此，其净收益不用单独计算，否则就重复了(上述话应记住，做计算题时要用)。此部分收益可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
(四)、混合收益的房地产净收益求取
    (1)将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，然后加总，再减去总固定费用。
(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。
    (3)将混合收益的房地产看作各种单一收入类型房地产的简单组合，然后依据各种的收入和费用求各自的净收益，最后将所有净收益求和。
例如：一层作为餐馆，二层为住宅出租或者一层作为商店出租，若干层作为办公室出租，若干层作为公寓出租的房地产。
三、求取净收益时对有关收益的取舍
(一)、有形收益和无形收益
房地产的收益可以分为有形收益和无形收益。有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉、增强企业的融资能力以及获得一定的避税能力等。在计算房地产净收益时，既要考虑房地产的有形收益，也要考虑各种无形收益。
在实际估价时，有形的收益已在租金中考虑，不再单独考虑；无形收益一般通过降低报酬率或资本化率来考虑。例如，对于无限年收益价格公式(6)：，只有适当降低报酬率Y，就可以增加收益价格V。
(二)、实际收益与客观收益
    房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是现状条件下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。
    客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作为估价的依据。
估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。
具体说明参加教材P290页内容。
例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。该类房地产的报酬率为9%。测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
解：
分析：(1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，
租期为5年。因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年＝36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t＝2年，n为36年。
  (1)商店一层价格测算
租赁期限内年净收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12个月
                          ＝32.40万元
      租赁期限外年净收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12个月
                          ＝36万元
      一层的现金流量图：
      选用公式及为：
             
              ＝375.69万元
(2)商店二层价格测算
        年净收益＝200×120×(1－25%)×12
                ＝21.60万元
        选用公式及计算
           
             
              ＝229.60万元
(3)计算该商店的正常价格
            375.69＋229.60
              ＝604.90万元
例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为1
0年，月租金固定不变，为75元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值。