W e a l th a n d f in anc e
■ 文 / 傅秀娟
摘要：房地产市场通常都有一个固定的波动周期，由于房地产市场的波动，会导致国民经济和人民生活受到影响。所以为了使得人民生活和国民经济的稳定，必须要保证房地产市场的稳定，而影响房地产市场稳定的重要因素就是土地资源的供应和分配。主要面向的是土地供应量以及土地供应方式和结构等多个方面对房地产市场价格的影响做出分析研究，从分析的结论可以知道，土地供应和房地产市场之间是相互影响的关系，因此，两者之间必须要出一个平衡点。本文将对两者之间的影响关系进行研究。
关键词：土地供应；房地产；市场价格
每个地方的经济发展都与土地和房地产有关，房地产市场的发展可以很好地带动地方经济的发展。房地产市场的运行状态与国民经济息息相关，它的好坏直接决定人们的生活水平，而土地的合理分配也决定房地产市场的运行。一般而言，房地产商品都有积极方面和消极方面，而房地产的发展，通常与地方的土地政策密切相关，通过合理地分配土地资源，可以有效提升土地利用率，促进房地产市场的发展，从而提高人民生活水平。
一、土地供应及其对房地产市场价格的影响概述
（一）土地供应和房地产市场现状
改革开放以来，我国的住房制度发生了很大的变化，市场需求越来越大，使得房地产市场的发展非常快。同时，与房地产市场相关的行业也得到了较好的发展，这就使得我国的经济增长了很大一部分，所以房地产市场是我国的一个支柱产业。不过从最近几年的情况来看，房地产市场的发展出现了一些问题，很多投资方大量投资建设，导致房价增长，对于这些问题，国家也实施了一些策略，来控制房价的过度增长。比如2003 年出台了一些土地政策来调控房地产市场，解决现实中出现的问题。但是，土地才是房地产市场发展的根源，所以每一个对策的实施都会与土地相关联，基于这个问题，通过对土地供应量以及土地供应结构和供应方式等方面的调整来对房地产市场产生影响。
（二）土地供应量现状
就现在的情况而言，土地供应量基本都是政府出台一些土地供应计划来进行控制和调整的。土地资源不是无限
的，如何让土地供应达到最优化，一个
很好的办法就是有计划、有步骤地对土
地资源进行供给。城市土地供应制度包
含了城市土地供应计划，国家根据城市
规划和土地利用规划，对相关城市的土
地供应采取一个系统的安排措施。城市
土地供应计划通常分为长期规划、中期
规划和年度规划。长期规划大多数是以
几年为一个单位，进行土地供应计划的
制定，中期大多是以年为单位进行制定
土地供应计划的，年度规划的内容就相
对多一点，主要包括土地供应总量、编
号、位置、用途、出让方式和占用面积
等等，并且其相关信息要及时尽快地向
社会公布出来。土地年度规划的根本目
的是控制土地经济供应的总量，所以一
定要制定科学合理的规划，且要强制性
的实施，只有强制实施，才能将土地供
应的总量控制在一定的范围内。
（三）土地供应的结构
一般来说，土地的供应结构就是指
土地供应的分配占比。土地供应结构一
定要与经济、社会、生态相协调，对住
房用地、工业用地和基础设施用地采取
科学合理的分配方法。首先，对于房地
产用地、工业用地和公共设施用地的分
配要根据发展需要来展开。对于一些富
有潜力的企业和行业，不要因为土地问
题导致发展不起来，所以尽量防止出现
由于供地过剩导致的土地资源低效、粗
放利用情况的发生。其次，不同类型用
地的内部供应结构也要进行一定的控
制。例如办公楼和商业服务等，这些地
方的用地供应比例一定要严格按照安排
进行，以促进房地产业稳定发展。对于
住宅用地市场，按照房地产性质的不
同，国家可将土地供应分为高档商品房
用地、普通商品房用地和中低价商品房
用地。这几种用地的数量结构分配也要
满足大部分居民的基本居住需求。
二、土地供应及其对房地产市场价
格有哪些影响
（一）供需矛盾突出
我国大城市的有限空间上往往承受
了远超平均水平数百倍的人口密度，例
如，北京市的面积只有735平方公里，
市区拥有人口与将近700万，人口密度
高达9523人每平方公里。而我国的平均
人口密度只有33人每平方公里，将近
288倍的人口密度差额。大城市凭借其
优越的经济环境，提供众多工作岗位的
能力，不断吸引众多劳动力。而人口的
快速膨胀带来的是人地关系的紧张，当
房地产利润供应小于需求之后，由于可供开发的有
效土地资源日渐减少，土地价格随之而
升。在此情况下政府应当积极地对土地
市场开展监督调查，合理开发土地，防
止违章违法建筑，保障国家的切实利
益，同时积极寻新的发展点，如新区
的建设，以减少中心城市的人口和环境
压力。
（二）市场竞争机制的推动
自我国1993年推行社会主义市场经
济体制之后，随着市场对我国经济的干
预作用，商品的价格由市场决定，这决
定了当市场需求很大时，商品价格的不
断上升。土地供应市场也遵循这一发展
规律，由于供需矛盾的不断激化，加之
土地供应中个人参与的增多，存在很明
显的哄抬价格，导致地产价格虚高的情
况。市场竞争机制的引入为我国政府把
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财富生活>>Wealth Life
控市场提出了更多的挑战，政府既要重视市场的发展，不能过多地干预市场的发展，又不能一味地放任市场的发展，这样很容易导致市场的恶性发展。
（三）经济大环境的影响
2007年至2009年的环球经济危机中，世界经济形势的不景气蔓延到国内，在这时，面对如何保证手中资金的不贬值这一问题，投资不动产成了保值增值的最佳选择之一。而住房作为与人们生活最为密切的不动产，而且未来保值增值的能力十分强劲，因此许多的人选择将自己的资金投向房地产行业。由此带来的盲目跟风投资，大量资金的涌入，使得本来就短缺的房地产行业的需求量连续攀升，价格也不断上升。
（四）土地成本不断上升
土地价格取决于土地成本和土地出让金之和。土地成本由征地拆迁费用、基础设施建设费用构成。由于各个地区经济发展程度，城市化进程，物价水平不同，因此各地征地拆迁政策也不相同。一般而言，经济发展程度高，城市化进程较快的地区，人们对征地拆迁的补偿标准期望值更高，因而土地成本也更高。
三、土地供应及其对房地产市场价格的影响对策探讨
（一）加强宏观调控和市场监督能力，优化经济结构
政府的经济职能是保持我国国民经济的平稳运行，政府调控经济的主要手段便是通过宏观调控和市场监管两大方式。宏观调控是指，政府运用一系列的法律法规以及政策方针等，对国民经济的运行状态进行一定的调节和干预，是政府将行政手段与经济手段相结合，以实现经济结构的调整以及经济的可持续发展。而市场监管是指政府作为行政主体，对经济运行情况加以监督，通过政府的经济调控尽最大可能地减少市场经济运行中的不合理成分增强对经济的调控，减少不必要的经济损失。但政府的经济调剂能力失灵时，政府的公信力会下降，市场经济的发展会愈加畸形。加强市场的宏观调控和监管能力不仅对我国经济体系的现代化，经济结构的优化具有重要作用，而且对我国经济的整体
平稳运行具有重要的意义。
（二）把握好土地市场和房地产市
场的关系，保持相对稳定的动态平衡
状态
土地市场的发展，一定程度上刺激
了房地产市场的发展，另外土地市场的
发展必须要结合当地的实际情况，土地
市场与房地产市场一定要保持一个相对
稳定的动态平衡的过程，政府应当加大
对土地市场和房地产市场的关系的调
控，保证其在一个合理的区间内。土地
市场的过度发展带来的是房地产市场价
格的虚高，土地市场的发展后劲不足带
来的是房地产市场的萎靡。二者之间的
关系十分密切，相辅相成，互相影响。
对土地供应量的有效控制的同时，应当
加强对房地产开发的控制。土地市场与
房地产市场的关系密不可分，作为政府
监管，既要保证土地市场买卖的合法
性、真实性，又要保证房地产市场行业
价格的稳定，防止恶意哄抬房价。
（三）合理运用竞争机制，营造良
好健康的市场
土地出让分为协议出让、招标、拍
卖、出让四种方式。协议价格出让容易
出现暗箱操作，滋生腐败等行为，同
时，协议出让不能较好地反映市场价
格，因此，经营性用地一般采取招拍挂
的形式。招拍挂不仅能体现公平、公
正、公开，更能充分体现社会主义市场
经济体制下土地资源配置的合理性，对
土地市场的稳定与发展有积极的促进作
用。但同时，招拍挂的方式也容易导致
地价不断升高，频频出现地王。所以政
府在土地市场中决不能缺位，要加强市
场监管，积极出台相应的政策，不断完
善“招拍挂”制度，积极引导各竞价方
理性竞价，引入熔断、自持等机制，营
造良好健康的土地市场，从而更有效对
房地产进行调控。
（四）严格控制土地成本
房地产成本一般由土地价格、销售
成本、融资成本以及建设成本组成。在
房地产开发成本中约三分之一的成本属
于土地成本，因此土地成本的高低将直
接影响房地产成本，进而影响房地产
价格。土地成本中最大的两项成本即
征地拆迁费用和基础设施建设费用，为
有效控制土地成本，需要政府制定出台
符合市场规律的能够有效实施的土地政
策，土地管理者应加快基础设施建设，
尽快完成征地拆迁，提高土地的有效利
用率，缩短土地从生地变熟地的时间进
程，从而在根本上控制土地成本。
四、结束语
合理的土地供给结构能够与城市的
总体规划相协调，确保城市的健康发
展，也能够控制高档商品房的数量，提
高普通商品房的供应。但是，由于地方
政府非常依赖土地出让收入，以及开发
主体盲目的对房地产市场看涨，导致新
的土地出让方式间接抬高了土地价格，
从而使得房价上涨。房地产企业作为高
利润低投资的行业，对我国的国民的经
济平稳运行有着十分重要的作用，国家
应该在土地供应量、土地的供应方式以
及土地供应途径上加大干预力度，严格
控制土地成本，运用宏观调控和市场监
管两大方式并结合一系列其他方式方法
对市场进行改进，加强对市场的监督管
理，减少我国房地产行业的泡沫化经济
发展。总之，政府应当要加强在当前我
国房地产行业发展中所扮演的角，积
极去引导房地产行业的发展，但也应当
把握好干预的度，防止市场失去活力。
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作者简介：
傅秀娟（1973.1.21），女，汉族，
籍贯山东青岛，青岛市崂山区自热资源
局，研究方向为土地及房地产方面。
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