第六章 投资性房地产
考情分析：各种题型均可能出现。投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）
2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）
3、已出租的建筑物（已出租的房产）
提示：
（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。（产权不
属于企业）
（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（ ）
答案：√
【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租房地产利润给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（ ）
答案：×。不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目
1、自用房地产。如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：
【例】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。（ ）
答案：√
【例】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（ ）。
A.已出租的土地使用权 B.以租赁方式租入再转租的建筑物（产权不属于企业）
C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼（自用性质）
答案：AC
二、投资性房地产的初始计量
外购投资性房地产的成本：包括购买价款、相关税费等。
提示：
1、企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产。
2、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，才能转换为投资性房地产。
3、企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。
4、企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将其确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。
后续计量成本模式 后续计量公允价值模式
借：投资性房地产 借：投资性房地产—成本
应交税费—应交增值税（进项税额） 应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款 贷：银行存款
【例】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用（固定资
产、无形资产），之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产（无形资产、固定资产）。（ ）
答案：×
三、投资性房地产的后续计量
后续计量有两种模式：成本模式、公允价值模式。通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
【例】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（ ）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式 B.满足特定条件时可以采用公允价值模式
C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
答案：C
（一）成本模式
核算要点：要折旧、要摊销、要减值。
1、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费－应交增值税（销项税额）
2、按月计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧、投资性房地产累计摊销
（建筑物） （土地使用权）
3、发生减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
提示：影响营业利润（当期损益）金额的计算。
（二）公允价值模式
核算要点：不折旧、不摊销、不减值。
1、取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费－应交增值税（销项税额）
2、资产负债表日，公允价值高于原账面价值
借：投资性房地产－公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于原账面价值，做相反分录。
提示：影响营业利润（当期损益）金额的计算。
【例】甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为9%。经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。甲公司按月确认租金收入。
资料一：2021年4月30日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为3 600万元，增值税的进项税额为324万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为150万元，当日为租赁期开始日。当日收到8个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1200万元，增值税的销项税额为108万元。
成本模式 | 公允价值模式 |
借：投资性房地产 3 600 应交税费—应交增值税（进项税额） 324 贷：银行存款 3924 | 借：投资性房地产—成本 3 600 应交税费—应交增值税（进项税额） 324 贷：银行存款 3924 |
借：银行存款 1308 贷：预收账款 1200（150×8） 应交税费—应交增值税（销项税额）108 | 借：银行存款 1308 贷：预收账款 1200（150×8） 应交税费—应交增值税（销项税额）108 |
资料二：若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式计量，写字楼在2021年5月30日的公允价值为3 200万元。
成本模式 | 公允价值模式 |
借：其他业务成本 10 贷：投资性房地产累计折旧 10 （3600/30×1/12） | 借：公允价值变动损益 400 贷：投资性房地产—公允价值变动400（3600－3200） |
借：预收账款 150 贷：其他业务收入 150 | 借：预收账款 150 贷：其他业务收入 150 |
【例】（2020年考题）2×18年12月31日，甲公司以银行存款12 000万元外购一栋写字楼并立即出租给乙公司使用，租期5年，每年末收取租金1 000万元。该写字楼的预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×19年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为11 200万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额为（ ）万元。 A.400 B.800 C.200 D.1 000 答案：C。（1）计提折旧金额＝12 000/20＝600，计入其他业务成本；（2）账面价值11 400（12 000－600）大于可收回金额11 200，计提的减值准备＝11 400－11 200＝200，计入资产减值损失；（3）租金收入1 000，计入其他业务收入。营业利润的影响金额＝－600－200＋1 000＝200。 【例】（2018年考题）甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（ ）万元。 A.240 B.220 C.217.25 D.237 答案：C 。（9600-120）/40/12×11＝217.25。 |
【例】（2016年考题）企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（ ）。
A.其他综合收益 B.公允价值变动损益 C.资本公积 D.资产减值损失
答案：B
（三）计量模式的变更
1、变更原则
（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
（2）成本模式可以转为公允价值模式；公允价值模式不得转为成本模式。
2、成本模式转为公允价值模式的会计处理
（1）作为会计政策变更处理，采用追溯调整法。
（2）公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
【例】2021年1月1日A公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。当日，A公司持有的投资性房地产账面价值为10 000万元（原值为11 000万元，已计提折旧1 000万元），公允价值为15 000万元。不考虑所得税因素。
借：投资性房地产—成本 15 000（公允价）
投资性房地产累计折旧 1 000
贷：投资性房地产 11 000
盈余公积 500 （公允价15000－账面价10000）×10%
利润分配—未分配利润 4 500 （公允价15000－账面价10000）×90%
【例】（2020年考题）下列各项关于企业投资性房地产后续计量的表述中，正确的有（ ）。
A.采用公允价值模式计量的，不得计提折旧或摊销
B.由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理
C.采用成本模式计量的，不得确认减值损失
D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
答案：ABD。选项C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，存在减值迹象时，应进行减值测试，确定发生减值的，应当计提减值准备。
【例】（2018年考题）投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（ ）。
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