一、房地产企业现金流概述
（一）现金流的概念 现金流是用于记录企业在商品销售、提供劳务、对外出资以及支付税款等日常经营活动中的现金流动的状况情况。在众多指标中，现金流能够全面的反映一个公司在一定会计期间内经营活动、投资活动以及筹资活动的情况。
（二）房地产企业现金流特点 主要包括：
（1）资金需求量大。由于房地产行业项目本身的特点，决定了该行业在资金需求量上比较大大。因此，仅靠企业的自有资金，房地产开发公司是不能维持日常运转的。同时，由于房地产企业的开发建设资金在支出上具有集中性的特点，但资金的来源却比较分散，使得该行业企业必须拥有更大规模的现金流入。在我国，房地产企业“以小博大”的发展模式，使得该行业企业对银行资金的依赖度长期以来居高不下。照此发展下去，企业的资金链很容易被拉断，对于中小企业将是更加严峻的挑战。
（2）周转周期较长。对任何一个房地产开发项目而言，从开始选择位置，到房屋竣工验收直至出售，一般均需要3到5年的时间。此外，房地产商品要想收回成本获取利润，只能是等该楼盘销售到一定数量之后才能获得，这就造成了房地产企业资金周转比较长的特点。并且，该行业企业资金周转的周期要明显高于其他行业的上市公司。
（3）资金占用风险大。房地产项目的资金一旦投入，就具有不可移动性。因此，房地产开发商就很难根据发生的各种变化对资金用途及时的加以改变和调整，使得现金流的投入风险性加大。
二、房地产企业现金流存在的问题
（一）房地产行业现金流现状 为了能够更好地研究我国房地产行业上市公司现金流现状，选取14家该类行业的上市公司进行分析比较。其中营运指数是反映一个企业现金流质量非常重要的指标，对这14家房地产上市公司2007—2010年的现金流量进行分析计算，得出每家公司三年的营运指数并进行加权平均，因此得出每个上市公司近三年的平均营运指数，进而得出整个房地产行业的营运指数，如表1所示：
经计算得出：房地产业上市公司平均营运指数为-9.477。
通过对这些上市公司的营运指数进行分析，不难看出：近10家上市公司的营运指数均小于1，占到所调查总数的71.43%，说明该行业上市公司的经营性现金流质量并不是很好；而只有四家上市公司的营运指数大于1，现金流质量较好，仅占调查总数的28.57%。通过以上数据结果显示，我国房地产行业上市公司的现金流质量普遍不太理想。
此外，在所选的14家房地产上市公司中一共有7家上市公司存在着连续三年经营净现金流量为负的情况，占到所调查公司总数的50%；而有5家上市公司在这三年内均出现过经营净现金流量为负值的情况，只有2家上市公司连续两年经营净现金流量为正。不难看出：在我国房地产行业的上市公司中，经营现金流量存在着不可忽视的问题。
（二）房地产企业现金流问题分析 主要表现在：
（1）经营活动产生的现金流量为负值。经营活动产生的现金流量为负值是目前房地产企业的一个共性问题。据统计，42家房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元；万科、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。房地产企业经营性现金流的负值越大，表明该行业经营性活动的现金流越低。
（2）资金短缺现象较为普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地产开发项目在开工前，没有对该项目进行组织设计以及制定成本计划。在工程进行过程中，缺乏严格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的现金流出，导致亏损。同时，房地产开发企业在开发过程中，没有全面的权衡企业成本，导致了后来的经营风险加大以及资金流紧张。此外，历史原因以及不良资产等诸多因素的影响使得资金短缺的现象更加普遍。
三、房地产行业现金流问题完善对策
（一）制定与现金流现状相符合的发展战略 房地产企业在制定发展战略时，应合理地考虑现金流的去向，使得该企业现金流与所制定的发展战略相符合。企业应努力做到：战略要充分考虑本公司的现金流状况，现金流也要为该企业的发展战略所服务。因此，房地产企业应当紧密结合自身的实际状况来制定发展战略，而不是进行盲目扩张。若只是盲目扩张，极易出现资金周转困难的问题。对于房地产企业这样的资金密集型企业而言，一旦资金的周转出现问题，就会危及到公司的生存。
（二）保持现金流平衡 由于房地产企业投资回报期比较长，且投入资本比较巨大，所以很容易出现资金周转不灵的情况。笔者认为：房地产企业可以将不同投资回报期、不同回
款方式的业务进行组合，这样便可以有效地分散风险，降低该行业企业发生现金周转不灵的概率，维持现金流的平衡，防止出现现金流断开的情况。
（三）加强现金收入管理 销售开发的商品房所产生的现金流入是房地产开发企业的主要收入来源。笔者认为：加强现金收入的管理，能够有效的提高房地产企业现金流质量，降低现金流断开的可能性。可以通过以下途径来加强现金收入的管理：协调各方关系，加快项目开发进度，使其房屋尽快达到预售标准，缩短现金回款的周期；加大应收账款的催收力度，促进房款回笼；开展灵活多样的促销措施，使资金按预期回笼。
（四）提高资金使用率 由于房地产企业是典型的资金密集型企业，所以对该类企业应当加速资金周转，加强对资金筹措的管理。笔者认为：该类企业应当事先编制资金筹措计划和相关的费用支出预算，盘活不良资产和呆滞的资产，提高资金使用率，增加企业的经济效益。总之，有效提高资金的使用率，能够减少资金短缺发生的概率。
（五）缩短工程项目开发周期 如果房地产行业能做到既不影响整个战略发展，还能适当地缩小投资规模，缩短工程项目的开发周期。这样既可以降低房产开发的资金需求量，也可以根据市场情况的变化及时调整销售策略。笔者认为：在不影响企业发展战略的同时，适房地产利润
当缩短项目开发周期，可以有效地提高资金回笼速度，还可以提高售价。对于房地产开发企业来说，是非常有利的。
此外，房地产企业还可通过以下方式加强现金流管理，降低资金风险：适度增加投资性房产的规模，这不仅可以维持现金流的稳定，还可以在资金紧缺时将该房产作为融资的抵押资产或者直接变现；积极拓宽融资渠道，例如第三方资产抵押贷款、内部职工集资等。
在众多行业中，房地产企业“资金为王”的理念已得到普遍的认同。房地产企业要想在行业内保持较强的竞争优势，则必须要拥有充足的现金流。但纵观我国房地产企业的现金流质量仍存在着不少问题，因此房地产企业要想在激烈的市场竞争中求的生存和发展，就必须通过各种方式加强对现金流的管理，这样才能促进本企业乃至整个行业的健康和持续发展。
参考文献：
［1］丁国全：《房地产企业现金流管理措施》，《合作经济与科技》2008年第1期。
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