房地产业背后寻租行为的问题及原因探讨
摘要：寻租活动具有恶性循环的趋势，它总是与政府对市场的过度干预有关。胡鞍钢指出，“政府的过度干预为寻租活动提供合法性，许多寻租人也很方便地从政府政策和制度规定中到合法寻租的依据，这是寻租活动恶性循环的根本原因”而在我国寻租行为更加猖獗，他们通过钻法律的漏洞与政府“合作”，套取便利资源和资金。寻租现象为何屡禁不止还更加肆无忌惮，究竟该用何种手段才能根治，有待探索。
关键词：房地产；政府；寻租
Abstract: rent-seeking activity is the trend of the vicious circle, it is always on the market and the government of the excessive intervention. Sen points out, “the government excessive intervention for rent-seeking activities with legitimacy, many people also rent easily from the government policy and regulations to find the basis of legal rent-seeking, this is rent-seeking activities the root cause of the vicious circle” while in our country rent-seeking behavior more rampant, they through the drill a loophole in the law and the government “cooperation”, show the convenient resources and capital. Why the rent-seeking phenomina long-standing still mo
房地产利润re unbridled, actually should use what means can be cured, remains to be explored.
Keywords: real estate; government; rent-seeking
引言
纵观历史长河，每当权利更迭、改朝换代之际，尤其科举制的诞生，为富甲一方的商人提供了入仕为官的捷径，同样也滋生了“买卖官位”的糜烂之风。
这似乎便是自古以来乃至延续至今的“寻租”行为。
一、寻租理论概述
寻租思想可追溯到古典经济学家亚当•斯密。亚当•斯密已经察觉到英国许多法令助长了某些经济集团的私利，却未能着重说明人们在追逐垄断权力时所浪费的未来可用于其他用途的资源。
布坎南对于寻租的定义，他认为，寻租活动者尤其是其中的利益集团，进行的游说、行贿等行为，其目的乃是追求一种高额垄断利润，即租金，而该租金具体是指支付给要素所有者的
报酬中，超过要素在任何可替代用途上所能得到的报酬的那一部分。
租金产生于权力对经济的干预和垄断。不论寻租人是参与市场竞争的普通个体，还是政府官员抑或是营利性企业或政府权力性部门，他们都是以追求自身经济利益和效用最大化的经纪人。
寻租活动具有恶性循环的趋势，它总是与政府对市场的过度干预有关。胡鞍钢指出，“政府的过度干预为寻租活动提供合法性，许多寻租人也很方便地从政府政策和制度规定中到合法寻租的依据，这是寻租活动恶性循环的根本原因”。寻租作为一种“直接非生产性活动”，它不仅浪费了资源，降低了效率，而且破坏了政治秩序和政治发展。
二、我国的房地产业中存在的寻租
那究竟房地产业的寻租资金来源于那些方面呢？
房地产业寻租活动的资金来源按权力部门发挥作用的不同，可分为权力部门无意寻租、权力部门被动设租和权力部门主动设租三类。
从统计数据分析，全世界房地产业的平均利润率一般都在5%左右，而我国多数城市都在10%以上，中高档房地产的平均利润更高达30%甚至是40% 。
从上表及数据显示，全国房地产业开发资金来源自筹资金占50%左右，增速较快，利用国内贷款虽占比例不大，但有持续增长之势。总体而言，房地产业逐渐回温。但有数据显示，自2004年开始，我国房地产开发资金中大约有50%来源于银行。
从企业对资金的渴求程度来看，自筹资金80%以上来自于银行贷款，加上国有银行自身的软预算约束，寻租活动在银行信贷领域逐渐蔓延。
三、寻租现象产生的原因
吴敬琏分析了中国的制度环境与企业家配置的关系，认为中国企业家“边生产边寻租”现象的原因，在于中国改革开放以后的变通性制度、安排家庭联产承包责任制、放权让利、土地制度改革，对企业家才能配置产生了双重影响：一方面，变通性制度安排为私人创业活动提供了较之集中计划经济条件下大得多的空间，使企业家能够从事生产性创新活动；另一方面，变通性制度安排没有被健全的市场经济和法律体系所取代，政府依然掌握着“计划轨”中大量资源的配置权
企业家为获取这类资源进行激烈竞争，导致寻租活动愈演愈烈。
1.既然权力对经济的干预是一种常态，那么应该说寻租现象就是一种普遍存在的经济现象。
2.政府部门信息不公开、不透明
3.在中国竞价发展的今天，权力必然干预市场的运行
4.传统思想的影响
5.市场经济体制的不完善为权力寻租创造了有利的条件。
6.利益主体的多元化和利益关系的明晰化，以及政府官员的个人素质的欠缺
7.社会监督体制的不健全和法律制度的欠缺使权力寻租有机可乘。
8土地领域寻租现象泛滥
房地产涉及产业众多，其寻租现象也涉及房地产产业链方方面面。
其中，土地供应领域的寻租尤为严重。稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，就等于拥有了财富。对土地资源的依赖必然引发开发商不规范运作的冲动，而我国产权界定不清、市场化非常不完善的土地制度也为寻租提供了契机。其突出表现为：中国缺乏土地私有产权基础，集体土地和许多土地的产权往往界定不清；国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。
参考文献：
1.《湖北麻城官场动荡》中国青年报7月11日
2.伍装.权力经济的发展逻辑.上海财经大学出版社，2005-9-1，（171）公共经济学教程
3.吴敬琏 边生产边寻租【N】 ，南方周报，2006-08-09（10）南方周报
4.郑晓.中国房地产业分析报告. 新华网，2007-8（6）
5.郑晓.减少房地产业的寻租现象.新民周刊，2006-10（5）.
全国房地产开发企业本年资金来源增速 国家统计局网
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
发布评论