摘要：近年来，房地产市场已由黄金时代一路跌进黑铁时代，房地产不再是一个暴利的行业，进入微利时代，通过精细化管理水平的提高来挖掘成本控制的潜力是房地产企业目前迫切需要研究的课题，而这其中最应杜绝的就是无效成本的发生。本文将着重阐述房地产开发项目无效成本管理与控制，探讨无效成本的定义、分类及相应认定标准，以及对无效成本管控的职责、原则及分析，并提出无效成本的管控措施。
关键词：房地产开发；无效成本；管理控制
在房地产行业进入微利时代的当下，房地产企业由以往的粗放扩张式发展模式转向精细管理型增长模式已是大势所趋，加强成本管理和控制，实现有效节流，向管理要效益才是房企应对市场变化的核心能力之一，进而成为提供企业竞争力的重要手段之一。每一分钱都要用在刀刃上，减少不该花的每一分钱都是利润。在房地产项目开发成本里，不该花的钱就属于无效成本，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此如何降低项目成本，特别是减少无效成本的产生成为降本增效、提升房地产开发项目利润的重中之重。
一、无效成本的定义
房地产开发项目总成本包括有效成本和无效成本。其中有效成本是形成有效产品所必需或能提升价值、总体收益、对促进营销有积极作用的成本。无效成本是项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本，包括无效成本直接损失以及相应引起的措施开办费等间接损失及工期或费用索赔。
无效成本与有效成本的最大区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本始终无法获得任何补偿。
二、无效成本管控的目的与意义
由于项目利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在当下政府房地产销售限价，疫情期间国际大宗商品价格飙升带来的钢筋、水泥价格的大幅上涨，导致建造成本居高不下的情况下，控制和降低无效成本无疑是最直接和最有效的方法。
行业标杆企业万科在研究无效成本时，对公司内部的成本费用进行了统计分析，据其统计，
目前无效成本占总建造成本的2%左右！按照平均建造成本4000元/平方米计算，达到80元/平方米；年结算2000万平方米时，对利润影响达到16亿元；每减少1%无效成本，增加利润8亿元！无效成本的节约金额，是最直观的项目利润增加净值。
房地产利润无效成本管理与控制是在房地产开发项目实施的过程中，对项目所产生的无效成本部分，有组织地进行预测、计划、识别、分析、控制与考核等科学管理工作，它是以降低无效成本为宗旨的一项综合型管理工作。其主要意义及目的在于：（1）通过研究和分析房地产开发项目成本组成，出项目成本构成中的有效和无效部分，针对无效成本实施管理与控制；（2）收集归纳、汇总无效成本案例，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高，建立无效成本案例库；（3）寻减少无效成本的途径方法，提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考指引；（4）制定无效成本管理与控制的细则，通过减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。
三、无效成本的分类、认定标准及管控原则
1.无效成本的分类
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，涉及投资拓展、开发报建、方案设计、工程施工、品牌营销、招标采购、预结算等多个环节及业务口，无效成本可分为以下几种类别：投资管理缺陷、规划设计缺陷、项目管理缺陷、信息输出缺陷、其他管理缺陷。房地产开发项目原则上应参考此分类实施无效成本管控。
2.无效成本的认定标准
序号 | 分类 | 无效成本细项分类 | 无效成本判定参考 | 责任主体 |
1 | 投资管理缺陷 | 投资交底与管理缺陷 | 如以下原因增加成本：无票土地费用增加、现场征拆不彻底、补偿不到位、不明债务、税票缺失、政府要求不清晰等； 合作项目投资合同条款不清晰导致的成本增加 | 拓展部 |
2 | 规划设计缺陷 | 项目定位与适配偏差 | 因项目定位与产品适配等选择偏差导致的成本增加 | 营销部 |
规划不合理 | 如地下室面积增加、项目损容、可售面积损失、公配面积增加等，因规划不合理造成重复设计、多缴纳费用、拆改等增加的成本 | 设计部 | ||
设计失误 | 如因设计效果不满足要求、设计过于保守、设计变更下达不及时、图纸设计错误或多专业设计矛盾、材料或施工工艺选择不当、设计未结合现状、错漏空缺等导致的成本增加 | 设计部 | ||
3 | 项目管理缺陷 | 运营计划不合理 | 因运营计划（供货与交楼计划、竣备计划）不合理，产生的赶工、抢工或者窝工、停工等增加的成本 | 运营部 |
开发报建失误 | 因开发报建原因导致的成本增加，如：设计条件获取错误、未认真研究收费标准，办证分区不合理等增加的成本 | 开发部 | ||
施工组织不合理 | 因施工组织不合理、节点设置不合理等造成的成本增加 | 项目部 | ||
现场管理不当 | 如因项目现场管理不作为或不当作为、施工方案不合理等原因导致的争议索赔或重复施工增加的成本；窝工、机械停滞与降效增加的成本；因排产下单失误或领料管理不当，导致成本增加；经认定属现场管理不规范导致的无效现场签证与变更；因管理不当造成各类、安全事故等增加的成本 | 工程部 | ||
工程质量不达标 | 因质量不达标而增加的成本，如因各种原因采用第三方单位进行施工所增加的成本或无法扣回的成本 | 工程部 | ||
4 | 信息输出缺陷 | 销售信息错误 | 错误的销售信息导致的客户索赔费用、不实销售承诺及广告与道具（包括但不限于样板间、沙盘等）的不当表达而导致的客户索赔费用、不合规宣传导致的等 | 营销部 |
成本信息错误 | 招标物件、合同条款、合同预（结）算、过程商务会议纪要等信息错误导致的成本增加 | 成本部 | ||
5 | 其他管理缺陷 | 其他管理缺陷 | 由合作方及政府违约、集团政策变化等原因引起的成本增加 | |
备注 | 上述“责任主体”不唯一，根据具体情况若涉及多个责任部门，需区分主责部门与其他责任部门。 | |||
3.无效成本管控原则：
（1）专业归口管理：无效成本归口成本部管理，应由成本部牵头，投拓、设计、工程、营销等其他业务部门配合。
（2）实事求是原则：无效成本的产生与责任界定，要求从结果出发、复盘项目管控缺陷，实事求是遵循事实与依据。
（3）责任关联管理：依据无效成本分类及责任人，对无效成本追责。
四、无效成本的统计分析
成本部负责各业务部门无效成本的统计分析工作，对涉及无效成本的所有资料进行整理和审核，分析提炼无效成本数据，建立无效成本案例库。各业务部门核实无效成本认定情况，若业务部门对无效成本的责任认定部门、发生原因及金额有异议的，应与成本部进行反馈沟通，成本部根据反馈意见进行核实并相应做修正。成本部分项目按合同整理出无效成本清单统计表，定期向公司汇报无效成本统计信息，并反馈到各业务部门，提出避免无效成本再度发生的建议意见。无效成本管控纳入公司责任成本考核中，由公司按照统计的无效成本的责
任认定部门及金额进行考核。
五、无效成本的管控方法与措施
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的业务部门、不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期内各个阶段通过各个相关部门的共同努力、协同合作来完成。各个阶段不同业务口的无效成本管控的方法与措施主要有：
1.做细投资拓展调研工作
在前期决策阶段做足市场调查研究工作，才可能得出正确的决策成果。市场调研可借助市场专业咨询服务公司，以花费较少费用，在短时间内获取专业意见，同时公司投拓部也派员拉清单到现场进行实地调研，逐一落实清单问题项，结合公司的实际情况，加深对项目的直观评判。
2.做足项目定位策划
做好项目和产品的成本策划，实现项目收益最大化。基于不同的产品组合，根据市场行情对
销售价格进行研判，对项目进行不同业态组合方案的收益对比，最终得出并锁定利润收益最大化的方案。同时聚集成本的有效投放，最大限度避免无效成本或低效成本的产生，即强调“好钢用在刀刃上”、“花好每一分钱”，成本侧重投放于影响客户体验的成本项。
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