房地产估价复习题
一、名词解释：
1、房地产（real estate，real property）
2、房地产估价（real estate appraisal）
3、估价目的（appraisal purpose）
4、估价原则（appraisal principle）
5、估价程序（appraisal process）
6、估价对象
7、房地产估价方法
8 估价时点（date of value）
9、房地产市场
10 公开市场价值（open market value）
11 专业房地产估价人员（professional real estate appraiser）
12.基准地价
13、总地价与单位地价
14、使用价值价格和交换价格
15、房地产投机
16、容积率与覆盖率
二、单项选择题
1.保留自然风貌、不具有城市基础设施的土地（如荒地、农地）称为（    ）。
  A.生地          B.毛地          C.熟地            D.在建工程
2.某宗房地产的建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价为100元/㎡，则其土地单价为（      ）。
  A.250            B.500          C.200            D.100
3.某建筑物尚可使用30年（无残值），经济寿命为50年，则该建筑物的成新率为（a    ）。
  A.60%            B.67%          C.40%            D.50%
4.运用收益法估价时，应依据房地产的（    ）进行估价。
  A.实际收益      B.理论收益      C.净（纯）收益          D.虚收益
5.运用成本法估价时，应依据房地产的（    ）进行估价。
  A.实际成本      B.客观成本      C.最高成本        D.最低成本
6、一种资产具备了（    ）等条件，就真正需要专业估价。
A、 独一无二性和易受限制性          B、独一无二性和难以变现性
C、独一无二性和价值量较大          D、难以变现性和价值量较大
7、成本法特别适用（    ）的房地产估价。
A、收益小和发生交易少                B、收益大和发生交易少
C、收益小和发生交易多                D、收益大和发生交易多
8、房地产报酬率=（      ）+风险调整值
A、平均利润率    B、安全利率    C、经济增长率      D、银行贷款利率
9、运用市场法评估建筑物体现了建筑物评估的（    ）
A、房地合一原则    B、供需原则      C、替代原则      D、最有效使用原则
10、运用市场法评估地产进行交易情况修正时，应修正的因素是 （      ）
A、地理位置  B、特殊动机      C、特殊环境      D、特殊交易时间
11、市场法中进行区域因素修正不需考虑的因素有（    ）。
A、繁华程度    B、交通状况      C、基础设施    D、环境质量  E、土地使用年限
12、建筑安装工程费不包括 （      ）。
A、零时设施费  B、税金  C、工程招标费    D、企业管理费
13、在用收益还原法评估土地使用权价值时，总费用不包括（    ）。
A、房地产税金  B、管理费  C、利息    D、保险费
14.楼面地价=土地单价÷（    ）。
  A.建筑层数      B.建筑覆盖率    C.绿地率          D.建筑容积率
15、房地产价格实质上是房地产（    ）的价格。
A、区位      B、权益          C、物质实体      D、A、B和C
16、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面乙好于甲，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（    ）。
A、甲大于乙    B、甲等于乙    C、甲小于乙      D、不可比
三、多项选择题
1．市场比较法的适用条件是（    ）
A、存在发育不完善的房地产市场                B、存在着规范的房地产估价制度
C、同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易  D、有专业人员
2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（    ）。
A、房地产出租                B、房地产保险   
C、房地产继承                D、房地产拍卖
3、房地产的社会经济位置发生变化，可能不是由于（      ）等引起。
A、交通建设                            B、人口素质变化
C、城市规划的制定与修改                D、所在地区衰落 
4、 建筑物的物质折旧包括（      ）。
A、房型落后  B、正常使用的磨损  C、功能折旧  D、意外的破坏损毁
5、房地产的三种存在形态是（      ）。
A、土地          B、房地          C、权益          D、建筑物
6、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（    ）。
A、建筑容积率=总建筑面积×建筑覆盖率÷建筑基底面积
B、建筑容积率=建筑覆盖率×建筑层数
C、建筑覆盖率=建筑容积率×建筑层数
D、建筑覆盖率=建筑基底面积×建筑容积率÷总建筑面积
7、影响地价的一般因素有  （      ）
A、行政因素    B、区域因素    C、社会因素    D、经济因素  E、人口因素
8、影响地价的个别因素有  （    ）
A、位置因素    B、地质地形因素  C、面积因素    D、地块形状因素  E、土地利用因素
9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（  ）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理        D、评估价格和成交价格都不公平合理
10、房地产价格的形成基础有（    ）。
A、房地产的需要                      B、房地产的有用性 
C、房地产的有效需求                  D、房地产的相对稀缺性
11、从某种意义上讲，房地产价格是（  ）。
A、个别人的价值判断                  B、估价人员的主观定价 
C、由市场力量决定                    D、市场参与者集体竞价的结果 
12、在成本法中投资利润率的计算基数包括（    ）。
A、土地取得成本                        B、开发成本       
C、管理费用                            D、销售费用
13、房地产估价中的最高最佳使用包括（ ）等。
A、最佳用途    B、最佳位置    C、最佳规模    D、最佳环境    E、最佳集约度
14、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
A、繁华程度      B、临街状况  C、容积率D、使用年限  E、周围环境  F、交通状况
15、房地产需要专业估价的理由有（      ）。
A、房地产具有独一无二性              B、政府部门要求估价
C、房地产的价值量较大                D、估价人员要求估价
16、不适宜用收益法估价的房地产有 （    ）
A、小吃店铺    B、政府机关    C、学校 D、寺庙房地产利润      E、写字楼
17、从卖方的角度或买方的角度来考虑，成本法的理论依据是（  a b  ）。
A、替代原理      B、生产费用价值论    C、预期原理      D、供求原理
18、 一般来说决定房地产价格的主要因素是（    ）。
A、一般因素    B、区域因素      C、建造时间        D、个别因素