1前言
近年来随着国民经济水平的飞速提升和国内经济发展的蓬勃兴盛，经济新常态进程突飞猛进，各行各业都在经历新型电子信息技术为依托的产业结构升级和经济转型，市场竞争态势逐渐严峻，房地产市场也不可幸免。其次，北京作为我国首都及政治中心和主要的经济中心之一，在城市格局塑造、城市发展战略规划等等方面都为房地产业的发展创造了诸多限制。
最近二十年里，北京市房地产市场无论在价格、形式、服务还是产品内容等方面，都经历了一场巨大变革，改革开放以来的经济发展使得房地产行业发展迅猛，人口红利也为房地产行业的黄金时代来临创造了巨大推动力。房地产市场受到政治、经济、社会发展、人文背景、历史环境、消费理念等等多种因素影响，表现出显著的复杂性，对市场情况进行分析并组织未来发展趋势的预测意义重大。
2 北京市房地产市场情况分析
2.1土地市场
尽管国家一再出台相关调控政策，但近年来北京市土地市场仍旧热度不减，高溢价地块不断增多、溢价率不断提升，住宅用地、工业商业用地等都频频爆出高价，土地市场一方面受到“国企央企”等大部头企业的发展需要，一方面受到“学区房”、“北漂户”等外界因素不断挤压。
2.2商品房供给
商品房供给量受土地供给影响大，城市规划建设已经进入相对成熟阶段，城区中心土地应用率高，难以产生工作的土地供给，因此也直接导致商品房的供给相对困难，供给量不足。自2003年起，逐渐进入卖方市场时代，商品房的供不应求。根据相关数据显示，在最近几年的商品房建设中，北京市高档住宅的建设量飙升，在住宅投入资金有限的情况下，开发商又将投入资金中的很大一部分投入别墅、高档公寓的建设，更加加剧了普通商品房供给不足的情况，也减少了最被大众所需要的住宅房产的有效供给，供给需求不平衡尤其显著。
2.3商品房需求
商品房需求量逐年增加，人口迁移、人口自然增长带来的住房需求以及住房改善、拆迁等
间接导致的住房需求都为北京市房地产市场创造了压力，加之非京户籍人口的不断涌入，购房需求的提升，都使得北京市的商品房市场处于供不应求的状况。同时新增住宅的供给不足以及存量房市场不发育，共同造成了北京市房价居高临下的局面，更使得商品房需求难以得到满足。
3现行的房地产宏观调控政策
我国政府对房地产行业的宏观调控政策主要是从限购和限贷两个方向入手，限购方面例如北京市推出购房限制政策为北京户籍家庭限购两套，单身在京可买一套，已婚在京可买两套，首套可买通州，二套需满足：北京户籍并在通州落户满三年、近36个月在通州缴纳社保或纳税这两个要求之一。非京籍家庭则限购一套，持有北京市工作居住证的家庭限购两套。
限贷款方面例如上海，首套购房首付比例为35%，二套则需要首付比例50%以上，购非普住房甚至需要首付比例70%以上。限贷政策的推出一方面遏制了炒房行为外，另一方面也对国外资本在房地产领域的投资进行了限制，遏制了国外资本利用境内开发商资金紧缺的实际，投资大陆房地产市场，分享国内房地产市场利润的情况。
4宏观调控政策对房地产市场的影响
1.宏观调控政策的出台，缓解了房价增长过快的问题。宏观调控政策是以无形的手对市场进行把控，表达的是政府对房市不良行为及违规操作的不容忍态度。购房需求的飙升一方面是因为人口增多切实需求增加，但更多的是在房地产飞速发展的风口浪尖上，企图利用金融杠杆或其他工具进行投资的“炒房”博利行为，房价越是上升，越吸引一批炒房者“追涨”，打乱市场供给平衡。
2.宏观调控政策的出台，有效提高了房地产资源的利用率。促进了二手房市场买卖租赁的发展。房产限购一方面是将资源留给真正有诉求的人，满足市场需要，另一方面反而激发了二手房市场的活力，让更多的炒房者及时出手闲置房产以侧面实现房地产市场资源“洗牌”的作用，缓解供求压力。
房地产利润 3.宏观调控政策的出台，为房地产市场的发展注入新活力。得益于房地产行业的特殊性，其市场短期供给缺乏弹性，因此宏观调控政策的出台并不会使得短期内的商品房供给量迅速减少从而影响人民生活。相反的，宏观调控政策将对开放商的降价出售工作提供指导，推动其不断调整资金压力从而盘活资金，长此以往借助房地产企业不断上涨的融资成本和开发成本来牵引市场供给量的减少，从而削弱“炒房”中的源头环节力量，促使房地产产品向着高品质方向发展。
宏观来看，目前我国处于发展的重要阶段，房地产作为与人民生活息息相关的民生行业，宏观调控以保障良好的社会秩序和市场环境必不可少，稳定房价也是保障民生的重要任务。打破房地产泡沫，避免房地产市场利用空虚的资本流动来刺激价格的高额膨胀的恶性循环，是宏观调控的目标意义，也是宏观调控政策对维持供给需求平衡的主要影响。
5 房地产市场预测
宏观调控政策为房地产行业的发展奠定良好基础，在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的政策导向下，房地产市场将向着良性发展进步。在未来一段时间里，房地产销售规模将短期下降，整体来看住房需求可能同步萎缩。土地市场也向“回归买方市场”进发，实现房产成本的逐渐降低和房产质量的逐步提升。将金融杠杆在房地产市场中的力量逐渐削弱，实现房地产去市场化的根本性转变。
6心得体会
通过对房地产项目管理的深入学习，让我对房地产领域的相关知识都有了更为系统的认识，对房地产市场的供给与需求都有了更深的了解，能够对独立的分析和探究发展现状中存
在的问题以及问题产生的原因，并借助体系化的理论知识和专业技能总结与归纳对策措施。此外还清楚地认识到，房地产项目管理是一门研究资源在房地产领域中有效调用的学科，需要有预见性和远瞻性，以更强的敏锐度把握政策措施对房地产项目管理的影响，精准把握目标、确定各方面需求，统筹规划工作计划，以达成工作目标。
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