第七章 投资性房地产案例
1.2000年4月5日，宏远公司购入写字楼。写字楼一层每平方米购买成本(包括相关税费)为3.6万元，共计2 600平方米;其余楼层海平方米购买成本(包括相关税费)为1.8万元，共计32 000平方米;购买成本总计为66 960万元，宏远公司即日付清全部款项。
2.写字楼预计使用年限为30年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧(为简化起见，假定除投资性房地产转换日须单独计提截至转换日的折旧外，其他情况下均于每年12月31日计提折旧)。
3.2000年6月28日，宏远公司与B公司签订了经营租赁合同，将写字楼的一层出租给B公司使用，租赁期为3年，年租金为360万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)，租赁期开始日为2000年7月1日。宏远公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
4.为了提高租金收入，宏远公司决定与B公司的租赁合同到期后对写字楼一层进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定于改建工程完工之日起将写字楼一层出租给C公司使用，租赁期为5年，年租金为480万元，自租赁期开始日起按年预收租金(为简化起见，假定每年12月31日确认租金收人)。2003年7月1日，与B公司的租赁合同到期，写字楼一层随即转人改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出590万元，拆除部分的残料作价2万元售出，款项存人银行。2003年8月30日，写字楼一层改建工程完工，即日按照租赁合同出租给C公司使用，租赁期开始日为2003年9月1日。改建后预计净残值和预计使用寿命(含改建期间)未发生变动。
5.由于宏远公司所在地的房地产市场现已比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值模式的条件，宏远公司决定从2006年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进
行后续计量。20 0 6年1月1日，写字楼一层的公允价值为8 500万元；2006年12月31日，写字楼一层的公允价值为9 000万元;2007年12月31日，写字楼一层的公允价值为8 800万元。宏远公司按净利润的10%提取盈余公积。
6. 20 0 8年9月1日，与C公司的租赁合同到期，宏远公司将写瑞楼一层收回后自用，当日写字楼一层的公允价值为8 580万元。
根据上述资料，完成以下要求:
(一)判断写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产?如果可以单独确认为投资性房地产，应于何时确认为投资性房地产?该写字楼应于何时开始计提折旧?
（二）编制2000年至20 0 9年与该写字楼相关的全部会计分录。
案例分析：
(一)判断写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产?如果可以单独确认为投资性房地产，应于何时确认为投资性房地产:该办公树应于何时开始计提折旧?
写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产?
由于该写字楼不同用途的部分能够单独计量和出售，因而宏远公司应将其分别确认为固定资产和投资性房地产其中，固定资产部分的成本为57 600万元(32.000×1. 8 )，投资性房地产部
分的成本为9 360万元(2 600×3. 6)。
2.应于何时确认为投资性房地产?
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租，才能直接确认为投资性房地产。该写字楼虽然购入的时间为2000年4月5日，但由于在购人时写字楼一层尚未对外出租，因而应先将该写字楼全部确认为固定资产，直至写字楼一层对外出租时，再将其从固定资产转换为投资性房地产，即写字楼一层确认为投资性房地产的时间是2000年7月1日。
3.应于何时开始计提折旧?
当月增加的固定资产当月不计提折旧，从下月起计提折旧。因此，该写字楼应从2000年5月份起计提折旧。
(二)编制20 0 0年至20 0 9年与该写字楼相关的全部会计分录。
1.2000年的有关会计分录。
（1）2000年4月5日，购入写字楼。
借:固定资产——写字楼 669 600 000
贷:银行存款 669 600 000
（2）2000年7月1日，计提截至转换日的折旧
写字楼应提折旧额=66960/30×12×2=372(万元)
其中:写字楼一层应提折旧额=9360/30×12×2=52（万元）
写字楼自用应提折旧额=57 600/3 012×2=320（万元）
借:管理费用 3 720 000
贷:累计折旧 3 720 000
（3）2000年7月1日，将写字楼一层转换为投资性房地产。
借：投资性房地产——写字楼一层93 600 000
累计折旧 520 000
贷:固定资产——写字楼 93 600 000
投资性房地产累计折旧 520 000
（4）2000年7月1日，预收租金。
借：银行存款 3 600 000
贷:预收账款——B公司 3600 000
(5)2000年12月31日，确认租金收入。
应确认租金收入=360×6/12=180万元
借:预收账款——B公司 1800 000
贷:其他业务收人 1800 000
（6）2000年12月31日，计提折旧。
写字楼一层应提折旧额=9360/30×12×6=156（万元）
写字楼自用楼层应提折旧额=57600/30×12×6=960（万元）
借:管理费用 9600 000
贷:累计折旧 9600 000
借:其他业务成本 1560 000
贷:投资性房地产累计折旧 1560 000
2.2001年的有关会计分录。
(1)2001年7月1日，预收租金。
借:银行存款 3600 000
贷:预收账款——B公司 3600 000
(2) 2001年12月31日，
借:预收账款——B公司 3600 000
贷:其他业务收入 3600 000
(3)2001年12月31日，计提折旧。
写字楼一层应提折旧额=9360/30×12×12=312（万元）
借:管理费用 19 200 000
贷:累计折旧 19 200 000
借:其他业务成本 3120 000
贷:投资性房地产累计折旧 3120 000
3.2002年的有关会计分录。
(1)2002年7月1日，预收租金。
借:银行存款 3600 000
贷:预收账款——B公司 3600 000
(2)2002年12月31日，确认租金收入。
借:预收账款——B公司 3600 000
贷:其他业务收入 3600 000
(3)2002年12月31日，计提折旧。
借:管理费用 19 200 000
贷:累计折旧 19 200 000
借:其他业务成本 3120 000
贷:投资性房地产累计折旧 3120 000
4.2003年的有关会计分录。
(1)2003年6月30日，确认租金收入。
借:预收账款——B公司 1800 000
贷:其他业务收入 1800 000
(2)2003年6月30日，计提折旧。
写字楼一层应提拆旧额=9360/30×12×6=156（万元）
房地产利润借:其他业务成本 1 560000
贷:投资性房地产累计折旧 1 560000
（3)2003年7月1日，将写字楼一层转入改建工程。
写字楼一层累计折旧=52+156+31202+156=988(万元)
借:投资性房地产—写字楼一层(在建)83 720 000
投资性房地产累计折旧 9 880 000
贷:投资性房地产——写字楼一层 93 600000
(4)用银行存款支付改建支出。
借:投资性房地产——写字楼一层(在建)5 900 000
贷:银行存款 5 900 000
(5)拆除部分的残料作价出售。
借:银行存款 20 000
贷:投资性房地产——写字楼一层(在建)20000
(6)2003年8月30日，写字楼一层改建工程完工。
扩建后厂房价值=8 372+590-2=8960(万元)
借:投资性房地产——写字楼一层 89600 000
贷:投资性房地产——写字楼一层(在建) 89 600 000
(7)2003年9月1日，预收租金。
借:银行存款 4 800 000
贷:预收账款——B公司 4 800000
(8)2003年12月31日，确认租金收入。
应确认租金收入=480×4/12=160(万元)
借:预收账款——B公司 1 600000
贷:其他业务收入 1 600000
(9)2003年12月31日，计提折旧。
写字楼一层应提折旧额=112（万元）
写字楼自用楼层应提折旧额=1920（万元）
借:管理费用 19 200 000
贷:累计折旧 19 200 000
借:其他业务成本 1 120 000
贷:投资性房地产累计折旧 1 120 000
5.2004年的有关会计分录。
(1)2004年9月1日，预收租金
借:银行存款 4 800 000
贷:预收账款——B公司 4 800 000
(2)2004年12月31日，确认租金收入
借:预收账款——B公司 4 800 000
贷:其他业务收人 4 800 000
(3)2004年12月31日，计提折旧。
写字楼一层应提折旧额=8960/[30012-（2+3×12+2）]×12=336（万元）
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