房屋租赁合同纠纷层出不穷，短短半年时间，已经接受委托近百件，呈急剧上升趋势，究其原因，⼀则不动产投资在兰州市近乎疯狂，⼆则通货膨胀严重，⼈民币购买⼒下降，房屋租赁市场活跃，房屋租⾦暴涨，导致房屋租赁合同纠纷急剧爆发。那么关于租赁房屋的法律法规⼜有些什么呢?接下来和店铺⼩编⼀起看看吧。
⼀、法律法规明⽂规定的不得出租的情形。
照城市房屋租赁管理办法第六条规定，下列房屋不得出租:
(⼀)未依法取得房屋所有权证的;
(⼆)司法机关和⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有⼈同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权⼈同意的;
(⼋)不符合公安、环保、卫⽣等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁⽌出租的其他情形。
从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫⽣等要求，这些规定都很容易为⼤家所理解，但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的；共有房屋未取得共有⼈同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；有关法律、法规规定禁⽌出租的其他情形，出租⼈和承租⼈却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。
⼆、注意设有抵押权的房屋出租时的法律规定。
抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒。抵押⼈将已抵押的财产出租时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任；如果抵押⼈已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。
房屋所有权⼈将已抵押的房屋出租，对于出租⼈⽽⾔，如果未书⾯告知承租⼈该房屋已抵押的，抵押⼈(⼀般也是出租⼈)对出租抵押物造成承租⼈的损失承担赔偿责任。对于承租⼈⽽⾔，如果出租⼈将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒，即承租⼈只能向出租⼈主张赔偿损失。如果出租⼈已书⾯告知承租⼈该房屋已抵押的，其损失只能由承租⼈⾃⾏承担。对于已抵押的房屋，如果抵押权⼈代表国家利益，未经抵押权⼈同意⽽且未书⾯通知承租⼈的，租赁⾏为因损害国家利益⽽属⽆效(《民法典》（2021.1.1⽣效）关于⽆效合同的明⽂规定)。经抵押权⼈同意出租的，出租⼈应当履⾏书⾯告知义务，⽽承租⼈应明确了解承租已抵押的房屋的法律风险。
三、签定租赁合同时容易出现的⼀些法律问题。
现实案例中，签定租赁合同时容易出现的合同漏洞主要有：
1、对租赁标的物约定不明确，尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁⾯积和实际租赁使⽤⾯积的误差，决定着租⾦的少退多不补。)和质量(房屋租赁前后的状况，决定着交付房屋前后的修缮义务。)约定不明确导致的纠纷;
2、对租赁房屋的使⽤⽤途约定不明确，承租⼈对租赁房屋进⾏超负荷、掠夺性的任意使⽤，致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧，甚⾄⽆法继续合理使⽤。⽐如，有⼀典型案例：当事⼈提供产权证所载租赁房屋位于共有建筑的⼀⼆楼，⽤途为“商业⽤房”，⾸次承租者将其开设为娱乐场所或者餐饮⾏业。
租赁期间，承租⼈为了追求利益最⼤化，通宵24⼩时营业，宾客络绎不绝，三楼以上左邻右舍(业主共计128户)苦不堪⾔，造成极其恶劣的影响。租赁期满，承租⼈扬长⽽去。⽽，物业公司和共有建筑物所有⼈⼤为不满，经业主⼤会开会举⼿表决，⼀致研究决定，该商铺不得经营娱乐及餐饮⾏业，最终导致房屋所有⼈的所有权受限并缺失。
3、租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确，导致合同解除时的保证⾦退费产⽣纠纷。根据《民法典》（2021.1.1⽣效）有关规定，⼀般应由出租⼈负责维修和保养，但当事⼈另有约定的除外。
现实案例中，在合同履⾏过程中常见的欺诈主要有：
1、出租⼈不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履⾏，或者履⾏有瑕疵，损害承租⼈的利益(停⽔断电，道路不畅，场地不清，等等。)。
2、出租⼈不履⾏合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租⼈的过错所引起，但纠纷的发⽣却是频频出现。
3、承租⼈不按合同约定⽀付租⾦，主要是迟延交付。
4、承租⼈擅⾃改变租赁房屋的现状。
5、承租⼈擅⾃将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等。
6、承租⼈逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房。
7、出租⼈利⽤租赁房屋套取押⾦、保证⾦、转让费。此种情况⽐较典型，现举⼀案例：出租⼈利⽤租赁合同的缺陷(是否容许转租)，将租赁房屋转租，并套取了押⾦，履约保证⾦，转让费，以及房租差价。当租赁期届满时，承租⼈却不到出租⼈(转租⼈)，出租⼈(转租⼈)实际已经席卷⼤笔⾦钱消失。蒙受巨⼤损失的承租⼈当然不会轻易腾房给房东，⽽房东理所当然地要收回房屋，此种利益冲突⽆法调和，只有诉诸法律。最后受损失的，恰恰是⽆辜的房东和善良的第三⼈(承租⼈)。
四、聪明的防范。
要防范这些漏洞与欺诈，我们应该如是：
1、订⽴租赁合同前尽可能了解合同⼀⽅的有关信息。
订⽴租赁合同前应对对⽅的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能⼒、商业信誉进⾏必要的考察。如⾃⼰进⾏了解有困难，可以委托律师向对⽅所在地的⼯商部门进⾏查询，并且可以通过对⽅同⾏业或相关企业进⾏了解。
2、房屋租赁合同应由专业律师起草、修改、把关。
(1)租赁合同中的条款，应尽量详尽明确。
(2)合同条款应当尽量全⾯，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。
(3)对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，避免多种解释的语句出现。
(4)在租赁合同中，对于租赁房屋的使⽤、维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。
(5)在租赁合同中约定明确的违约条款及赔偿数额。
(6)为避免合同欺诈，可以附加⼀些条款，如，担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履⾏。
(7)租赁房屋，应采⽤书⾯形式。未采⽤书⾯形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，依法可以随时解除。
五、补救措施。
遇到问题时，可以采取下列补救的措施来减少或挽回损失
1、对出租⼈不按期交付租赁房屋致使承租⼈⽆法实现合同预期的⽬的，承租⼈可以要求解除合同、⽀付违约⾦或赔偿损失。
2、对有特殊使⽤要求的出租房屋，出租⼈应交付有关范围的使⽤说明、装配图纸、操作规程等，并在租赁合同中加以明确约定。
3、租赁房屋存在权利瑕疵，第三⼈对租赁房屋主张权利致使承租⼈不能使⽤收益的，承租⼈可以要求减少租⾦或免交租⾦。
4、承租⼈⽆正当理由不⽀付或迟延⽀付租⾦的，出租⼈可以要求承租⼈在合理期限内交付，逾期不交付的出租⼈可以解除合同。
5、承租⼈擅⾃改变租赁房屋现状，出租⼈可以要求承租⼈恢复原状或赔偿损失。如征得出租⼈同意并因此增加了租赁房屋的价值，返还租赁房屋时承租⼈可以要求出租⼈⽀付⼀定开⽀，但是双⽅另有约定的除外。
6、承租⼈未经出租⼈同意将租赁房屋转租他⼈的，出租⼈有权解除合同。
六、⼀般违约责任。
1、出租⼈的违约责任
(1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租⼈使⽤的，应当⽀付违约⾦；给承租⼈造成损失的，还应负责赔偿。
(2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进⾏维修养护，危及承租⼈正常、安全使⽤的，应负责修理；承租⼈有权要求⽀付违约⾦；给承租⼈造成损失的，还应负责赔偿。
(3)出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租⼈优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。
2、承租⼈的违约责任
(1)未按约定⽀付租⾦的，除补交租⾦外，还应偿付违约⾦。拖⽋租⾦达到⼀定期限(私房租赁为6个⽉)的，出租⼈得解除合同。
(2)对出租房屋使⽤不当，造成房屋及其附属设施不合理损害的，应负责恢复原状或者赔偿损失。
(3)擅⾃转租、转借、换租房屋或利⽤房屋进⾏⾮法活动的，出租⼈有权解除合同，并请求⽀付违约⾦。
七、附则：房屋租赁《民法典》(2021.1.1⽣效)相关规定
第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租⼈将租赁物交付承租⼈使⽤、收益，承租⼈⽀付租⾦的合同。
第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容⼀般包括租赁物的名称、数量、⽤途、租赁期限、租⾦及其⽀付期限和⽅式、租赁物维修等条款。
第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过⼆⼗年。超过⼆⼗年的，超过部分⽆效。
租赁期限届满，当事⼈可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限⾃续订之⽇起不得超过⼆⼗年。
第七百零六条【租赁合同的登记备案⼿续对合同效⼒影响】当事⼈未依照法律、⾏政法规规定办理租赁合同登记备案⼿续的，不影响合同的效⼒。
第七百零七条【租赁合同形式】租赁期限六个⽉以上的，应当采⽤书⾯形式。当事⼈未采⽤书⾯形式，⽆法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百零⼋条【出租⼈交付租赁物义务和适租义务】出租⼈应当按照约定将租赁物交付承租⼈，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的⽤途。
第七百零九条【承租⼈按约定使⽤租赁物的义务】承租⼈应当按照约定的⽅法使⽤租赁物。对租赁物的使⽤⽅法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百⼀⼗条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使⽤。
第七百⼀⼗条【承租⼈按约定使⽤租赁物的免责义务】承租⼈按照约定的⽅法或者根据租赁物的性质使⽤租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百⼀⼗⼀条【租赁⼈未按约定使⽤租赁物的责任】承租⼈未按照约定的⽅法或者未根据租赁物的性质使⽤租赁物，致使租赁物受到损失的，出租⼈可以解除合同并请求赔偿损失。
第七百⼀⼗⼆条【出租⼈维修义务】出租⼈应当履⾏租赁物的维修义务，但是当事⼈另有约定的除外。
第七百⼀⼗三条【出租⼈不履⾏维修义务的法律后果】承租⼈在租赁物需要维修时可以请求出租⼈在合理期限内维修。出租⼈未履⾏维修义务的，承租⼈可以⾃⾏维修，维修费⽤由出租⼈负担。因维修租赁物影响承租⼈使⽤的，应当相应减少租⾦或者延长租期。
因承租⼈的过错致使租赁物需要维修的，出租⼈不承担前款规定的维修义务。
第七百⼀⼗四条【承租⼈妥善保管租赁物义务】承租⼈应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
第七百⼀⼗五条【承租⼈对租赁物进⾏改善或增设他物】承租⼈经出租⼈同意，可以对租赁物进⾏改善或者增设他物。
承租⼈未经出租⼈同意，对租赁物进⾏改善或者增设他物的，出租⼈可以请求承租⼈恢复原状或者赔偿损失。
第七百⼀⼗六条【承租⼈对租赁物转租】承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租给第三⼈。承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效；第三⼈造成租赁物损失的，承租⼈应当赔偿损失。
承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同。
第七百⼀⼗七条【超过承租⼈剩余租赁期限的转租期间效⼒】承租⼈经出租⼈同意将租赁物转租给第三⼈，转租期限超过承租⼈剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租⼈不具有法律约束⼒，但是出租⼈与承租⼈另有约定的除外。
第七百⼀⼗⼋条【推定出租⼈同意转租】出租⼈知道或者应当知道承租⼈转租，但是在六个⽉内未提出异议的，视为出租⼈同意转租。
第七百⼀⼗九条【次承租⼈代位求偿权】承租⼈拖⽋租⾦的，次承租⼈可以代承租⼈⽀付其⽋付的租⾦和违约⾦，但是转租合同对出租⼈不具有法律约束⼒的除外。
次承租⼈代为⽀付的租⾦和违约⾦，可以充抵次承租⼈应当向承租⼈⽀付的租⾦；超出其应付的租⾦数额的，可以向承租⼈追偿。
第七百⼆⼗条【租赁物收益归属】在租赁期限内因占有、使⽤租赁物获得的收益，归承租⼈所有，但是当事⼈另有约定的除外。
第七百⼆⼗⼀条【租⾦⽀付期限】承租⼈应当按照约定的期限⽀付租⾦。对⽀付租⾦的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百⼀⼗条的规定仍不能确定，租赁期限不满⼀年的，应当在租赁期限届满时⽀付；租赁期限⼀年以上的，应当在每届满⼀年时⽀付，剩余期限不满⼀年的，应当在租赁期限届满时⽀付。
第七百⼆⼗⼆条【承租⼈违反⽀付租⾦义务的法律后果】承租⼈⽆正当理由未⽀付或者迟延⽀付租⾦的，出租⼈可以请求承租⼈在合理期限内⽀付；承租⼈逾期不⽀付的，出租⼈可以解除合同。
第七百⼆⼗三条【出租⼈权利瑕疵担保责任】因第三⼈主张权利，致使承租⼈不能对租赁物使⽤、收益的，承租⼈可以请求减少租⾦或者不⽀付租⾦。
第三⼈主张权利的，承租⼈应当及时通知出租⼈。
第七百⼆⼗四条【⾮承租⼈构成根本性违约承租⼈可以解除合同】有下列情形之⼀，⾮因承租⼈原因致使租赁物⽆法使⽤的，承租⼈可以解除合同：
(⼀)租赁物被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押;
(⼆)租赁物权属有争议;
(三)租赁物具有违反法律、⾏政法规关于使⽤条件的强制性规定情形。
第七百⼆⼗五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。
第七百⼆⼗六条【房屋承租⼈优先购买权】出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。
第七百⼆⼗七条【委托拍卖情况下房屋承租⼈优先购买权】出租⼈委托拍卖⼈拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五⽇前通知承租⼈。承租⼈未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百⼆⼗⼋条【房屋承租⼈优先购买权受到侵害的法律后果】出租⼈未通知承租⼈或者有其他妨害承租⼈⾏使优先购买权情形的，承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。但是，出租⼈与第三⼈订⽴的房屋买卖合同的效⼒不受影响。
第七百⼆⼗九条【不可归责于承租⼈的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租⼈的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租⼈可以请求减少租⾦或者不⽀付租⾦；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同⽬的的，承租⼈可以解除合同。
第七百三⼗条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事⼈对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百⼀⼗条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事⼈可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对⽅。
第七百三⼗⼀条【租赁物质量不合格时承租⼈解除权】租赁物危及承租⼈的安全或者健康的，即使承租⼈订⽴合同时明知该租赁物质量不合格，承租⼈仍然可以随时解除合同。
第七百三⼗⼆条【房屋承租⼈死亡的租赁关系的处理】承租⼈在房屋租赁期限内死亡的，与其⽣前共同居住的⼈或者共同经营⼈可以按照原租赁合同租赁该房屋。
房屋产权证查询第七百三⼗三条【租赁期限届满承租⼈返还租赁物】租赁期限届满，承租⼈应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使⽤后的状态。
第七百三⼗四条【租赁期限届满承租⼈继续使⽤租赁物及房屋承租⼈的优先承租权】租赁期限届满，承租⼈继续
使⽤租赁物，出租⼈没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租⼈享有以同等条件优先承租的权利。
⼋、租房合同范本
范本⼀:
房屋租赁合同
出租⽅(甲⽅)：，男/⼥，年⽉⽇出⽣，⾝份证号码承租⽅(⼄⽅)：，男/⼥，年⽉XX⽇出⽣，⾝份证号码甲、⼄双⽅就房屋租赁事宜，达成如下协议：
⼀、甲⽅将位于市街道⼩区号楼号的房屋出租给⼄⽅居住使⽤，租赁期限⾃年⽉⽇⾄年⽉⽇，计个⽉。
⼆、本房屋⽉租⾦为⼈民币元，按⽉/季度/年结算。每⽉⽉初/每季季初/每年年初⽇内，⼄⽅向甲⽅⽀付全⽉/季/年租⾦。
三、⼄⽅租赁期间，⽔费、电费、取暖费、燃⽓费、电话费、物业费以及其它由⼄⽅居住⽽产⽣的费⽤由⼄⽅负担。租赁结束时，⼄⽅须交清⽋费。
四、⼄⽅不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲⽅同意，并承担装修改造费⽤。租赁结束时，⼄⽅须将房屋设施恢复原状。
五、租赁期满后，如⼄⽅要求继续租赁，则须提前个⽉向甲⽅提出，甲⽅收到⼄⽅要求后天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，⼄⽅享有优先租赁的权利。
六、租赁期间，任何⼀⽅提出终⽌合同，需提前个⽉书⾯通知对⽅，经双⽅协商后签订终⽌合同书。若⼀⽅强⾏中⽌合同，须向另⼀⽅⽀付违约⾦元。
七、发⽣争议，甲、⼄双⽅友好协商解决。协商不成时，提请由当地⼈民法院仲裁。
⼋、本合同连⼀式份，甲、⼄双⽅各执份，⾃双⽅签字之⽇起⽣效。如有违约，赔偿对⽅经济损失。
甲⽅：⼄⽅：
年⽉⽇
范本⼆:
租房合同
甲⽅：⼄⽅：
经甲⼄双⽅协商，⼄⽅租甲⽅门⾯房间，位于，达成协议如下：
1、租房时间：年⽉⽇⾄年⽉⽇⽌。⽔费由⽅负责，电费单价按供电所收费单据平均价计，租房元。由⼄⽅⼀次性付清。
2、房屋主体不能改变，屋内家，⽤具不得损坏，丢失，否则，照价赔偿。
3、⼄⽅必须正确⽤电，⽤⽔，时刻注意放⽕，防盗，防事故，保证⾃⼰和他⼈地⽣命和财产安全，公共区域不得堆放杂物及垃圾，保证公共区域的整洁。
4、现⾦等贵重物品⼄⽅必须妥善保管，如有丢失，责任⾃负。
5、⼄⽅不得把社会闲散⼈员带⼊房内，对⾃⾝安全负责。
6、本合同⼀式份，甲⼄双⽅各执份，⾃双⽅签字之⽇起⽣效，如有违约，赔偿对⽅经济损失。
甲⽅(签字)：
⼄⽅(签字)：
年、⽉、⽇
以上就是店铺⼩编为你总结的关于租房合同的相关法律的规定，希望以上信息能够帮助到你，如果你还有什么具体的问题，可以在线联系店铺，我们有专业的律师为你解答。
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