第23卷第）期2021年3月
测绘技术装备
Geomatics Techuolony and Equipmert
VoI23Nu1
Map.2021
宋小波
（广州全成多维信息技术有限公司，广东广州5n457）
Dynamic Management of Rural Real Estate Based on GIS
SONG Xiaobo
摘要：农村“房地一体”不动产确权登记取证工作是维护农民权益，维护农村社会和谐稳定，促进乡村振兴
的重要基础性工作。借助GIS、云计算、物联网等先进技术，探索农村“房地一体”不动产确权登记取证全过程管理流程，设计农村“房地一体”不动产全周期数据库，开发农村“房地一体”不动产动态管理平台，在“一张图”上，直观展示宅基地和集体建设用地整个管理流程，监控农村“房地一体”不动产确权登记取证工作，实现农村“房地一体”的科学化管理。
关键词：不动产管理；房地一体；不动产确权；地理信息系统
Keywords:Rural Reai Estate Mana/emert；Reai Estate Inteyratiou；Coufimatiou of Reai Estate Rights:GIS 中图法分类号:P228
1引言
农村“房地一体”不动产确权登记取证工作是维护农民权益，维护农村社会和谐稳定，促进乡村振兴的重要基础性工作。实现农村“房地一体”不动产确权登记取证工作的科学化管理，不仅可以使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律确认和保护，还能为农民的财产性收入提供产权保障。本文借助GIS、云计算、物联网等先进技术，探索农村“房地一体”不动产确权登记取证全过程管理流程，设计农村“房地一体”不动产全周期数据库，开发农村“房地一体”不动产动态管理平台，在“一张图”上，直观展示宅基地和集体建设用地整个管理流程，监控农村“房地一体”不动产确权登记取证情况，实现以图管理宅基地和集体建设用地，保“地”不取证
顺利实施。
2不动产统一登记工作原则
2.1统筹兼顾，稳步推进
按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村宅基地、集体建设用地使用权以及农民房屋等集体建设用地上的建筑物、构筑物权籍调查及确权登记工作，并根据实际情况，调整工作计划，科学审慎选择符合实际的调查方法①。
2.2尊重历史，结合实际
农村房屋通常面积广、数量大、点散，宅基地及房屋状况非常复杂，存在农房大多只有土地使用权证，没有房屋产权证以及地上房屋测绘调查数据缺失等问题⑷，因此，“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地使用权确权工作，既要根据当时的历史条件和政策，又要充分考虑当前使用的实际情况。2.3规范调查，依法登记
以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求［5］，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，为“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记工作提供依据，并在此基础上，严格按照不动产登记规定的
内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。
3不动产统一登记总体设计
3.1农村“房地一体”不动产确权登记取证流程
农村“房地一体”不动产确权登记取证流程包
收稿日期：2020-07-10
作者简介：宋小波，工程师，注册测绘师，主要从事不动产测量、工程测量和地理信息系统等相关工作
第1期宋小波，等：基于GIS的农村“房地一体”不动产动态管理研究53
括农村“房地一体”资料收集整理，农村不动产权属入库和平台建设以及成果资料整理归档。农村“房调查，房产测量，权籍调查成果公示，登记发证，成果地一体”不动产确权登记取证流程如图1所示。
图1农村房地一体不动产确权登记取证流程设计
Fig.1Precesses of Real Estate Rights Reyistrahon and Evidence Collection
农村“房地一体”资料收集整理，资料主要包括农村地籍调查成果、农村集体土地所有权成果、农村土地承包经营权成果、其他已有的权属资料以及基础地理信息成果，如7540地形图数据、航空影像数据和地名地址等。
农村不动产权属调查是查清农村范围内的每一宗宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建（构）筑物组成的不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等。
房地测量是在确保不动产单元的界址清楚、面积准确的情况下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜、科学选择符合各地区实际的房地测量方法。房地测量包括房屋测量、图件编制、面积量算和报告编制等。
权籍调查成果公示是统一将农村的宅基地、集地和查
围内进行公示，公示期不少于7d，公示期满且无异议的，可进行登记发证、数据建库和资料归档。
登记发证是对权属调查成果进行严格审核，逐步进行登记，登记后，逐宗打印不动产登记证书，再以镇为单位统一发放登记证书。
成果入库和平台建设是以信息化的手段，引入“一张图”，在统一的空间基准下，对农村“房地一体”的权籍成果进行入库，实现展示、统计、查询等功能，最后是对成果资料进行整理归档。3.2平台框架设计
农村“房地一体”不动产动态管理平台采用“安 全-丰富-高效”的框架设计⑹，分别对应软硬件支撑层、数据层、服务层、应用层以及用户层。农村房地一体不动产动态管理平台框架设计如图2所示。
软硬件支撑层包括PC端、移动端、服务器设备、网络安全软件、GIS软件、数据库软件等，为整个平台提供基础的软硬件安全保6。
数据层包括基础地理信息数据、农村房地权属调查成果数据、房地测量成果数据、多媒体数据以及平台运维管理数据，这些数据构成了农村“房地一体”不动产全周期数据库，为平台提供强有力的数据支撑。
服务层包括GIS服务、消息服务、统计查询服务、数据共享服务、房地权籍管理服务以及其他公共服务，通过SOA架构，搭建了应用层中的农村“房地一体”不动产动态管理平台。
用户层是指平台的管理或者使用用户，包括村代办员、测绘单位人员、不动产登记部门人员、乡镇办公人员和平台运维人员等。
通过建立健全长效的农村“房地一体”确权登记发证管理机制、标准规范以及保6体系，确保农村“房地一体”确权登记发证有序开展以及平台的正运
。
54
测绘技术装备第23卷
标准规范体系
基 于
SOA
架构
I
组织保
障体系
服务器虚拟化
网络接入总线
PC 设备
移动端设备服务器设备网络安全软件GIS 软件
硬撑
厂閉V
软硬件安全保障
安全
建立健全的农村房地一体确权登记取证管理方法
图2农村“房地一体”不动产动态管理平台框架设计
Fig, 2 Fume of Dynamic Manaaement Platform foe Rurvi Real Estle
4农村“房地一体"数据处理
4. 1权属调查
权属调查的主要工作包括调查核实农村范围内 宅基地、集体建设用地及其地上房屋等建（构）筑物
的权属状况，进行实地指界，设置界标，丈量宗地界 址边长及相关距离，填写不动产权籍调查表等。
权属调查的流程包括组织筹备、确定指界人员
或者工作小组、界址认定和边界认定、权属数据处理 和权属数据入库。其中，组织筹备包括政策宣传、政
府发布公告、技术培训、仪器及设备准备、下达指界
。
权属调查中，在界址认定和边界认定的同时，开
展权属资料收集，如身份证、户口本、房产证、土地证 等。权属数据处理是根据后期数据入库的需要，按
照数据处理标准进行数据处理，最后对处理后的权
属数据进行入库，为后期平台的展示、统计和查询提
供数据支撑。权属调查流程如图3所示。
图3权属调查流程
Fig. 3 PDcesses of Ownership
Investigation
第1期宋小波，等：基于GIS的农村“房地一体”不动产动态管理研究55
4.2房地测量
房地测量的主要工作包括房屋测量、图件编制、面积量算和报告编制。房屋测量通常用全解析法、图解法和勘丈法，农村宅基地“房地一体”测量优先选择图解法和勘丈法，农村集体建设用地“房地一体”测量原则上采用解析法。图件编制成果包括农村宗地图和房屋平面图。面积测算是计算农村宅基地和集体建设用地的房屋面积⑺。报告编制按照实际需要，可按宗编制或者按项编制。5农村“房地一体"不动产动态管理平台5.1农村“房地一体”全周期数据库
5.1.1数据库内容
农村“房地一体”全周期数据库建设内容包括五大数据库：基础地理信息数据库、权属调查成果数据库、房地测量成果数据库、多媒体数据库和运维管理数据库。农村“房地一体”全周期数据库结构如图4所示。
图4农村“房地一体”全周期数据库结构
Fig.4Full-Cycle Daibase of Inteorvtion of Rural Real Estata and Land
5.1.2数据库实体-关系设计记取证数据种类多，数据量大，为了能更好地梳理数
实体-关系(E-R)方法是描述现实世界概念据之间关系，本数据库采用E-R图表示。图5为结构模型的有效方法⑻。农村“房地一体”确权登农村宅基地实体的E-R图。
5.2动态管理平台实现
农村“房地一体”不动产动态管理平台包括四大核心功能：地图管理、农村房地一体不动产信息上报管理、考核管理和运维管理。5.2.1地图管理
地图管理功能是整个平台展示的窗口，所有信息汇聚在这“一张图”上，提供GIS地图的相关功能，
主要包括基础地理信息数据和农村房地专题数
56测绘技术装备第23卷
据展示、地图图层控制、属性信息查询、地图量算和。农村“房地”不理平台地图理界面6所示。
图6农村房地一体不动产动态管理平台地图管理界面Fig.1Map Managemeet Interfacc of Dynamic
房屋产权证查询Managemeni Platform
地图和数据展示实现对数据的放大、缩/J、、全图、漫游等［］。地统一的空间参考系下7502地形图、航空影像数据、地名地址数据、宗地图、房屋面图等数据的叠加显示，2S 按钮，实现各类数据的自由切换、透明度设置和多屏对比等。
性查询对地数据、数据、
基地和地数据等查询，2的权利人、权属来源情况、、构、建成年份、批准用途与、批准面积与面积等要素。
地图量算和地图上量算长度和面积，绘制点、线和面图形等。
7.2.2农村“房地一体”不动产信息上报管理
报管理基地和建设用地取证管理过程报重要事件并进理，包括2个方面：一方面单位，形报，对查和房地测量的、重要事、等报理；方面
特定的重要事关负，以便及时督促事件处理。
7.2.3督查考核管理
“房地一体”不动产考核办公室，将该项工作列入年度目标考核，采取“每月一督查，每季一考核，年考评”的办法，加强对“房地一体”取证的督查和考核。督查考核管理模块能协助考核室对办事人员考核，并自考核报表。7.2.2运维管理
运维管理是平台有序运行的保证，包括机构管理、人员管理、权限管理、地图服务管理、日志管理等。构和员理对构和员
增、修改和删除等操作。理定义、修改人员和机构的，如测绘单位和修改底图等。地务管理对基础地理数据、地数据等的理。
6结束语
“智慧城市”建设在各大城市展开建设，已经取得了巨大，为政门提供“”服务。本文研究了“房地一体”确权登记取证理中，引入“”3理农村“房地”。目前，平台运行良好，通过平台可直观展现农村“房地”确权的和工的，下一*步平台步
不断满足农村“房地一体”确权登记取证管理的需要。
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