李圣安、吴芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2020.07.21
【案件字号】(2020)粤01民终9566号
【审理程序】二审
【审理法官】郑怀勇何佐闫娜
【审理法官】郑怀勇何佐闫娜
【文书类型】判决书
【当事人】李圣安;吴芳;广州市远见房地产代理有限公司
【当事人】李圣安吴芳广州市远见房地产代理有限公司
【当事人-个人】李圣安吴芳
【当事人-公司】广州市远见房地产代理有限公司
【代理律师/律所】郭一文、彭安淇广东满祥律师事务所;张舰广东合成泰律师事务所
【代理律师/律所】郭一文、彭安淇广东满祥律师事务所张舰广东合成泰律师事务所
【代理律师】郭一文、彭安淇张舰
【代理律所】广东满祥律师事务所广东合成泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】李圣安;广州市远见房地产代理有限公司
【被告】吴芳
【本院观点】根据《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
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【本院查明】房屋产权证查询另查明：2018年12月17日，李圣安以吴芳有损毁、隐匿、转移诉讼标的物的可能为由，向一审法院提出要求对案涉房屋采取诉前保全措施，一审法院经审查作出（2018）粤0113财保644号之一民事裁定书，查封了吴芳名下广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601的房屋。对此，李圣安预付了保全费3120元。 吴芳下落不明，一审法院于2019年5月6日发出应诉公告，公告期届满，仍未见吴芳与一审法院联系应诉。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《房地产权证》、《收款收据》、《履约催促函（卖方）》（0002308）、《履约催促函（卖方）》（0002309）、快递底单、快递查询复印件、《关
于通知吴芳女士就华南碧桂园翠山蓝天苑63座601房屋交易违约赔付函》、快递查询原件及庭审笔录等证据证实。
【本院认为】本院认为，根据《关于适用 的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李圣安的上诉请求及远见公司的答辩意见，分析如下： 根据2018年9月2日，李圣安（买方）、吴芳（卖方）与人远见公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》第六条约定，“本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除合同，并有权选择适用定金罚则，赔偿合同楼价的10%违约金或者赔偿楼价差额损失等方式，……（2）一方拒绝出售或购买物业……"，现吴芳以不配合李圣安办理按揭的行为表示拒绝出售涉案房屋应承担相应的违约责任。鉴于李圣安仅支付了2万元定金，还未支付其余购房款，一审法院认定吴芳应向李圣安返还定金及支付相应违约金并无不当，本院予以认可。因一审判处吴芳向李圣安支付2万元违约金相当于定金罚则，而李圣安二审提交了其支付有关律师费用的凭证证明一审酌定的违约金2万元过低，仅要求一审判决基础上增加1万元违约金，合理合法，本院可予支持。 至于李圣案提出有关一审诉讼费用分担问题。因吴芳构成违约，本应承担合同约定的违约责任，现李圣安上诉仅要求增加1万元违约金，未再要求吴芳赔偿合同楼价的10%的违约金，故依公平合
理原则，本院认为本案一审诉讼费及保全费均应由吴芳负担为宜，二审案件受理费亦应由吴芳负担。 综上所述，上诉人李圣安的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《关于适用 的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初390号民事判决一、三项； 二、变更维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初390号民事判决二项为：吴芳应在本判决发生法律效力之日起五日内向李圣安退还定金2万元及支付违约金3万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费46800元，保全费3120元，均由吴芳负担；二审案件受理费50元由吴芳负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-31 13:02:32
【一审法院查明】一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝
天苑63座601，建筑面积134.6平方米，权属人为吴芳吴芳。 2018年9月2日，李圣安（买方）、吴芳（卖方）与远见公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》，约定：买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业地址为广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601，建筑面积约134.6平方米。该物业以现状按套销售，该物业成交价为500万元。违约责任为本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%的违约金或赔偿楼价差额损失等方式…（2）一方拒绝出售或购买该物业。该合同附件中的付款方式约定为银行按揭付款，申请贷款种类为商业贷款：1.定金贰万元，买方应在签署本合同时自行交付给卖方…3.卖方应在收到定金后40日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后40日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合同后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年350万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）……合同还约定了其它内容。合同签订后，李圣安依约向吴芳支付了定金2万元，吴芳遂向李圣安出具了对应的《收款收据》。 在合同履行过程中，李圣安与吴芳因定金金额问题发生争议。远见公司分别于2018年11月18日及2018年11月28日向吴芳邮寄《履约催促函
（卖方）》，催促吴芳协助李圣安办理银行按揭贷款，但上述催促函均未妥投。李圣安于2018年12月4日向吴芳邮寄《关于通知吴芳女士就华南碧桂园翠山蓝天苑63座601房屋交易违约赔付函》，吴芳在函中指出吴芳未履行配合办理按揭手续的义务，已构成违约，要求解除合同，并要求吴芳支付违约金，但该函未妥投。 一审庭审中，远见公司陈述吴芳的丈夫在签订合同第二天要求李圣安追加支付定金8万元，但李圣安并没有同意。李圣安对此予以确认，并陈述其于2018年11月13日就联系不上吴芳了，吴芳单方面改变定金数额，并依此拒绝履行原有合同，拒绝继续出售房屋，已经属于违约，故我方有权单方解除案涉房屋买卖合同。此外，关于案涉中介费的支付问题，李圣安陈述按照合同约定，在房屋交易完成后由李圣安支付中介费用，由于房屋交易尚未完成，目前尚未支付过任何中介费用。
【一审法院认为】一审法院认为，李圣安与吴芳签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，吴芳在收到李圣安支付的2万元定金后，并未按约定在40日内（即2018年10月13日前）协助李圣安申请银行按揭，且吴芳现单方拒绝与李圣安联系，其行为已构成违约，李圣安通过诉讼方式要求解除案涉合同，符合法律规定，一审法院予以支持，认定李圣安与吴芳于2018年9月2日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月4日解除，吴芳应返还李
圣安已付的定金2万元。 因吴芳的违约行为致使案涉合同解除，李圣安有权要求吴芳承担违约责任，李圣安依据合同选择主张违约金之诉请，于法有据，一审法院予以支持。李圣安主张按合同约定吴芳应向其支付违约金50万元，关于违约金的数额认定问题，一审法院认为，违约造成的损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的实际损失。其次，还应考虑合同的履行程度，因为一个已经几近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果有着很大区别。因此，在衡量违约金是否过高时，一审法院将根据合同性质、履行程度、损失大小、违约情况、主观过错及当事人的履约和赔偿能力等因素，予以综合判断，合理调整违约金的数额。具体到本案而言，李圣安与吴芳签订合同后，李圣安支付了定金2万元，还未支付其余购房款，在合同的履行程度上，尚处于整个交易流程的初级阶段，仅属履行开始。在损失认定上，李圣安未向一审法院提供证据证明其因此受到相应的实际经济损失。此外，李圣安仅支付了定金，对其另行购买房屋的资金支付能力影响较小。综上，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整，酌定吴芳应向李圣安支付违约金2万元。 吴芳经一审法院公告传唤，公告期届满仍未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，一审法院将依法作出缺席判决。
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