房地产如何开票交税
按照财税文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
  当然，国家税务总局公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
 
  我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，必须要申报纳税;而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。(当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的)从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票;而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
  因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴
时均必须提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：
  1、同意房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税一般发票，在开具增值税一般发票时暂选择"零税率'开票，在发票备注栏单独备注"预收款'。(山东、湖北、黑龙江、江苏等)
  2、房企向购房者开具增值税一般发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税一般发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。(河南等)
  3、有些地方保持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。
  国家税务总局公告《国家税务总局关于营改增试点假设干征管问题的公告》中规定：
  增加6"未发生销售行为的不征税项目'，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
  "未发生销售行为的不征税项目'下设601 "预付卡销售和充值'、602"销售自行开发的房地产项目预收款'、603 "已申报缴纳营业税未开票补开票'。
  使用"未发生销售行为的不征税项目'编码，发票税率栏应填写"不征税'，不得开具增值税专用发票。
  按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税一般发票，使用"未发生销售行为的不征税项目'编码，发票税率栏应填写"不征税'。
    2房地产开发企业收到预收款如何缴税
  依据《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》规定，第十条 一般纳税人采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
 
  第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
  应预缴税款=预收款(1+适用税率或征收率)3%
  适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
  第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
  第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期持续抵减。
  第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期持续抵减。
  第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采用预收款方式销售
自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
  第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：
  应预缴税款=预收款(1+5%)3%
  第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
  第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期持续抵减。
  因此，房地产开发企业收到预收款时应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
    3房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税
如何开增值税发票
  1、营改增之前
  《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定"纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天'。
  因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。
  2、营改增之后
  《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，"纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票，为开具发票的当天'。
  因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。
 
  以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从"收付实现制'变为了"权责发生制'。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均必须提供发票，因此，房企必须要按照主管税务机关的
要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。
  3、房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式
  1、向购房者开具增值税一般发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税一般发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。