Gemdale Corporation 科学筑家
天津金地国际广场商业分析报告
“万达模式”浅析
一、万达模式：
“万达”被人们所认识，是异地扩张初期，在01年前后，是所谓的“万达一代产品”
时期。（和其他所有开发商一样，介入商业地产之初也没有成熟的策略，都是”卖铺
套现”，作原始资本积累）。
然而不久（03年），卖铺套现弊端很快显现，地产套利掩盖不了商业培养缺位的实事，商业市场参与主体——品牌商家，并没有成为购买商铺的主体，散兵游勇的投资客，撑不起商业大厦
二、全国布局面临“短板”：
万达在同期与开始布局全国的品牌地产商相比，并没有住宅项目规模开发和产品的优势，品牌知名度局限在地区范围内并不具备拿地的品牌竞争力，企业没有做大、做快
的品牌基础，系统风险大。
▼契机：
02-04年间全国各地“经营城市”被地方政府举为大旗，给了万达历史机会。“经营城
市”不仅需要卖地皮，还要有产业，尤其是第三产业、服务业、商业的升级与改造，然而，各地政府无法充当“营造商业平台”的角，更没精力去整合商业。
▼生存空间“显现”
万达作为企业，此时可以名正言顺的搭建“商业”平台，有了平台就可以“整合服务业
和商业”。
▼借力：
——万达利用政府渴望经营城市的“需求”——政府可以获得更多的卖地以外的额外
“红利”例如：招商引资、就业、城市升级，消除卖地财政的舆论压力等。
——04年到09是中国货币宽松政策黄金期（融资额度不断放大）。
——作为政商合作的“默契”，政府会将“优化后”的项目“协议给万达”。
▼政府利益：
——土地出让综合收益
——商业服务业升级收益
沈阳服装批发市场——解决就业
——万达地块周边土地溢价带来的土地出让收益的溢价▼万达利益：
——获得拿地的竞争优势
——商业配套后住宅的溢价收益