天子山项目规划定位及一期操作思路
由于没有对南岳旅游、人口、消费、商品、商家、特等等进行细致的市场调查和分析，就项目的规划和操作提出以下个人分析和建议：
一、南岳基本情况：
1、旅游产品单一化：南岳旅游主要以神庙朝拜为主，住宿档次低、时尚体验式娱乐休闲基本没有，因此，推出体验性、深度参与性的活动项目，吸引香客的到来，提高香客的滞留率、重游率。
2、文化旅游片面化：文化旅游产品宗教文化较为突出，其他福寿文化、抗战文化、书院文化和摩崖石刻文化等文化底蕴挖掘不深，也未能形成与众不同文化的旅游氛围，因而没有形成稳定的旅游客源市场。
3、水资源贫瘠化：南岳基本是以山为主，水资源比较缺乏，只能游山而不能玩水，是游历的一大憾事，水文化项目的发掘具有吸引性和必要性。
4、旅游资源分散化：南岳景点资源的集散程度不同，没有很好的整合旅游资源形成完整的专题式的文化旅游路线。比如，水帘洞、方广寺、藏经殿和广济寺四大景区相对分散，要将这些景区和主景区整合有一定的难度，很难形成较好的整体效应。
5、旅游商品泛滥化：旅游商品不仅是旅游经济收入之大户，而且也是旅游文化开发的一面镜子。南岳衡山的旅游商品（佛珠、佛像、玉等）品种较少，文化含量低，开发力度不够，缺乏新意，没有自身的鲜明特，因而，市场销售不大，主要分布在一些小商品市场和景区的小商贩处，而且市场秩序混乱，价格不合理现象时有发生。
6、旅游形式静态化：南岳衡山的旅游活动基本上是以进香礼神求愿、参观静态陈列式文化景观和艺术，让游客亲自体验的旅游项目少之甚少，游客只有通过亲身实践参与、体验才能深刻体会文化旅游产品的文化内涵和身心休闲。
综上所述：
南岳旅游文化主要以宗教佛文化为主，形式主要香客朝拜、还缘为主，其他寿文化、道家文化、书院文化、红文化等基本不够深入，基本与佛文化混淆；有山无水，有传统而无时尚元素，景点广而散，不易游览，旅游产品低廉无品质无文化似鸡肋，住宿贵而无环境和档次，游客只能登山朝拜，没有其他休闲娱乐，游览乏累停留时间有限，这就需要一个综合性的既能旅游观光，又能休闲购物的
场所，这正是南岳景区及当地居民所需要的。
二、项目整体规划：
1、项目整体定位：天火文化主题旅游休闲公园
主题公园是为了满足旅游者多样性休闲娱乐需求和选择而建造的具有创意性活动方式的现代旅游场所。
根据对南岳基本情况的初步分析，本项目将整合景观、文化、购物、旅游、水系、休闲、体验等元素，结合天子山自然资源，运用山与水结合、传统与现代结合、自然与科技结合的思路，让建筑艺术化、特化、文化化，打造集旅游、文化、养生、娱乐、生态、购物于一体的体验式主题休闲公园。
三、项目营销思路：
1、多渠道拓展招商范围：招商推广组织分为省内组、省外组、组、旅游组，招商覆盖范围广；
2、采用全方位宣传媒介：充分利用国家、省、市主流媒体（电视台、电台、报纸等）、国际互联网、卫星电视、电子商务、户外广告、平台等进行推广；
3、实施多样化的宣传活动：积极参加旅游交易会，组织旅游促销团，与旅游社合作、与商会洽商等方式，形成强大的宣传态势；
4、争取政府的支持与合作：成为政府重点文化产业建设项目，南岳旅游重点项目，在招商和上得到了政府各部门的大力支持，也增强了公众对项目的信心从而带动销售和后期运营；
5、重大销售节点结合大型节庆活动举行：借助南岳寿文化节、庙会、新年朝圣等活动积聚人气的大型活动，取得良好销售、招商业绩，同时扩大影响力。
四、项目操作思路：
1、定做式招商，先明确主力店，以在施工前量身定制，主力店、次主力店出租模式，其他业态可售后返租，招商范围扩大到国际招商（主力商家范围上海、深圳、广州、湖南），招商业种立体式全课程（满足中高端消费全需求）；
2、先招商后销售，以主力店、次主力店为主体，立体式销售，销售回报年8-10%，10年返租；公寓酒店销售采用海南式产权售后返祖模式，业主每年免租2-3月住宿，易于销售同时保持良好人气；（具体回报和返租根据市场核定）
3、统一规划、统一招商、统一管理，支持业主自营，商管公司管理。
五、项目执行纲要：（以招商为例，销售根据招商节点适时启动，具体工作根据项目情况具体执行）
火神祝融
（一）前期市调工作概述：
1、基本市场环境调查：人口情况、交通情况、经济情况、居民生活状况调查；
2、商业环境调查：休闲娱乐业情况调查、餐饮业情况调查、旅游用品情况、品牌及品牌结构调查、街铺情况调查；
3、消费动向调查：游客消费习惯、背景状况调查、期望调查；
4、交通情况调查：项目地周边车流情况调查、项目地周边人流情况调查；
5、旅游区车流调查；
6、旅游区人流调查；
7、主力和龙头品牌及商户初步锁定；
8、招商人员分组业态目标商户摸底接触；
9、目标商户建议与期望汇总分析；
10、主力和龙头品牌及商户初步沟通。
（二）商业定位分析及规划工作概述：
1、项目定位分析：SWOT分析、市场环境分析、商业环境分析、基本概念策划、目标客及经营档次定位分析、业态业种组合分析；
2、项目业种组合规划：区域概念设定、分业态区域规划、动线及周边交通规划、业种配置规划；
3、项目租金及收益规划：项目所在租金状况分析、按业态业种楼层租金规划、免租期规划、管理费、水电费、物业费用规划、商业建筑面积规划、租金、押金缴纳方式规划、整体租金收益规划；
4、项目形象规划：商业风格规划、商铺招牌规划、建筑形象规划、人文雕塑景点规划、夜景亮灯、指
示牌规划。
（三）项目策划推广工作概述：
1、广告媒体调查及发布策略确定；
2、活动策划推广及执行：项目正名及广告语策划、寿文化节、各大佛、道仙家节日，南岳各大文化活动的策划和执行；
3、策划广告发布：确认广告设计公司、形象广告策划、招商广告策划、发布、活动广告策划、发布。
（四）商业招商工作概述：
1、招商手册修订制作：招商手册文案策划、设计、制作；
2、招商工作的准备：招商CAD平面图、业态规划图、招商答客疑制定、开街仪式、招商合同、主力商户、品牌的洽谈签约；
3、招商签约期：招商说明会（根据实际需要）、招商广告正式发布、首选招商意向客户洽谈、正式签约、首轮洽谈分析总结及应对、二次招商广告发布、调整后二线客户洽谈、集中签约期；
4、管理制度编制：商户手册编制、商户公约制定、商业管理公司各项制度的编写、商户进场装修流程制定；
5、管理部门的组建：管理部门组织结构的确定、管理部门员工的聘任、管理部门工作流程制定、商户签约进场流程的制定、管理制度与流程的培训；
6、商户进场装修管理：商户签约合同与名单确认、商户装修图纸的审核、工程项目审核、水电项目审核、消防及材料审核、商户进场装修现场协助与管理、商户装修结束与验收；
（五）开业筹备工作概述：
1、开业筹备：开业活动的策划、执行、广告的策划、发布、庆典策划、商铺上货跟进、垃圾清洁卫生全场跟进、开业活动的商铺沟通、商铺开业活动汇总、开业活动海报的策划设计、开业活动执行细则的最后确认；
2、开业庆典及活动执行：开业庆典、开业活动执行、开业总结与应对措施；
3、开业后期招商调整工作：开业期间招商工作继续进行、依现场的经营情况提出后期调整计划。
参考旅游商业地产项目：
1、桂林阳朔西街项目
2、云南彝人古镇项目
3、重庆天籁谷度假村项目
4、重庆洪崖洞项目
5、深圳东部华强城项目
6、深圳民俗文化村项目
7、北京新红资项目
2015年7月20日