赢利模式1997年，以新加坡“邻里中心”为范本的“邻里中心”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中心摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。每个服务中心除了具备超市、银行、通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、维修店、文体中心、邻里生鲜、卫生服务中心12项基础功能外，还增加了德泰收费中心、看护中心和大众洗浴中心等8项辅助功能，使居民最多只需步行10分钟就能将生活打理得井井有条。截止到2013年，已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城等“邻里中心”项目13个，邻里生鲜超市和邻瑞超市共5家，经济型酒店7家。形成了 “邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌格局。每个邻里中心平均建筑面积约2.5万平方米，配备了社区活动中心、文化中心、生鲜超市、药店、诊所、银行、通信、餐饮等12项基本服务功能，并设置了推荐功能，如中介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。周边住宅小区居民一般步行10～15分钟就能到达邻里中心。
邻里中心的业态配比：
从本质上说，邻里中心仍然是一个集成化的商业中心，但和大型ShoppingMall、超市以及商业街又有所不
同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，其中又有40%-50%为餐饮部分，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利。根据十余年发展下来的经验和积累，周边居住区居多的情况下，成熟后的案例比例趋近为：生活配套占65%，休闲娱乐占15%，社区服务占10%，健康文化占10%。总建筑面积3万㎡
左右，生鲜菜场2000-2500㎡。
苏州邻里中心基本特征：
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。
配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。
业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。
运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。
销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。
招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
“邻里中心”的基本特征和定位，能够使社区服务的市场化和公益性有机融合，避免了单纯政府行为或开发商主导的局限性，为全方位满足居民生活需求和社区和谐发展提供了一个高效的平台。?
邻里中心商业形态优势：
与传统沿街底商相比，邻里中心在社区商业形态上有着非常明显的优势。租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东邻里中心为例，它的一楼租金一般在100-120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80-90元/m2/月，邻里中心商铺的价值远远大于沿街底商。
主力店优势：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中心里小型的主力店，虽然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人的聚集效果。主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。
合理的业态布局：邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在业态上一般没有同一的规划，其经营的效果也会偏差。
统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才能完成的任务。
“邻里中心”的开发及管理模式：
邻里中心的开发中，同样要用到很多商业地产的开发模式，可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以保证前期现金流的稳定，另外，邻里中心要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加
利于招商的进行，例如：招商合作伙伴以麦当劳、物美、柯达等，这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中心的品牌相叠加，将形成更强大前行优势。在管理上，邻里中心理念追求从一开始就进行市场化运作，统一管理，将自身作为投资性产品运作，强调将投资者与经营者分离，以前旧的观念认为投资者肯定是经营者，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给邻里中心来运作，承诺投资者高于银行利率的回报，保证资产永远不会流失。其关键因素仍然是：品牌化优势以及统一管理始终存在。
邻里中心与普通社区、区域购物中心的区别：
在社区楼盘的开发中，其每个靠近邻里中心的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销又带动了邻里中心的人气。而对于现状社区沿街商业的配套，邻里中心能够通过加盟等形式与商家共享品牌，形成区域商圈，另外与菜市场及大超市，在业态定位上是具有差异化的，大超市虽然是生活一站式服务，但缺少洗衣、理发、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服务功能。对于社区居民，从消费结构上尽可能做到多层次的需求，邻里中心是能够真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。
7月，民祥园邻里中心部分功能投入使用。该项目地上5层，地下2层，局部12层。地下为大型停车场和冷库。局部6至12层为综合性办公用房，功能齐全。有4部垂直电梯，1至3层设有扶手电梯。邻里中心周围有徐州医学院、徐州重型机械有限公司等大型企事业单位，以及东苑居住区、绿地世纪城、黄山新村等多个大型居民区，邻里中心服务人口近20万。一楼是农贸市场，二楼是食品餐饮区，三楼、四楼打造邻里中心服务功能区，小吃部分首批共8家已经签约，顶层5楼，已被云龙区文教部门选址为公共图书馆和体育馆，预计年内动工。
8月，三官庙邻里中心投入使用。占地13亩，由3层主体用房、9层辅助用房构成，总建筑面积18000平方米。其中一至二层为农贸市场业态，一层主要以活鱼、海鲜、肉类、活禽、熟食类为主；开放式摊位38个、半开放式摊位16个、封闭式摊位4个。二层以蔬菜、水果、豆制品、自产自销区、便民早餐区、糕点为主；开放式摊位42个、半开放式摊位24个、自产自销摊位6个。